Wie betaalt het verbruik van water en elektriciteit door een aannemer bij werken aan een huurwoning tijdens een lopend (woning)huurcontract?
Logisch antwoord op deze vraag is natuurlijk dat deze kosten ten laste zijn van de opdrachtgever van de aannemer. Daardoor is er een inherente link met de herstellingsplicht.
De verhuurder is ertoe gehouden om een pand aan te bieden dat aangewend kan worden voor het gebruik waarvoor het is bestemd. In casu dus: voor bewoning. Daarom is de verhuurder er in beginsel toe gehouden alle noodzakelijke herstellingen uit te voeren.
Dat geldt echter niet voor de kleine herstellingen. Die zijn ten laste van de huurder. In een uitvoeringsbesluit bij het Vlaams Woninghuurdecreet worden die kleine herstellingen nader omschreven en opgelijst. Daarnaast is de huurder gehouden tot de herstellingen die nodig zijn door een gebruik in strijd met de bestemming of met het gebruik van de woning als goede huisvader. De huurder heeft daarnaast ook een meldingsplicht: hij moet de verhuurder informeren over noodzakelijke herstellingen.
Herstellingen die alleen nodig zijn door ouderdom of overmacht zijn echter altijd ten laste van de verhuurder.
Gezien deze verdeling zullen werken waarvoor een aannemer nood heeft aan toegang tot elektriciteit en water, doorgaans ten laste zijn van de verhuurder. Het zal immers vaker gaan om grotere werken en minder om kleine herstellingen.
Als de verhuurder tijdens een lopend huurcontract een aannemer moet inschakelen, heeft hij er alle belang bij om goede onderlinge afspraken te maken met de huurder. Enkel wanneer het om dringende herstellingen gaat, is de huurder immers verplicht om die te gedogen (cfr. artikel 27 VWHD). In alle andere gevallen zou de huurder de uitvoering in principe kunnen weigeren, wegens inbreuk op het rustig genot.
Een akkoord met de huurder is dus nuttig. Het is verstandig om daarbij meteen ook afspraken te maken over een redelijke vergoeding voor eventueel verbruik van water en elektriciteit door de aannemer.
Tenslotte is het zonder twijfel duurder om bijvoorbeeld met een generator te moeten werken. Dit verhoogt de complexiteit van de uitvoering van de werken en mogelijks zelfs de uitvoeringstermijn.
Met andere woorden: het is zowel voor huurder als verhuurder nuttig en interessant om op voorhand vast te leggen hoe de verbruikskosten worden opgenomen. Het is logisch dat de verhuurder de huurder hiervoor redelijk vergoedt, net zoals het ons inziens logisch is dat de huurder hiermee instemt, teneinde redelijke medewerking te verlenen aan werken die hem ook mee tot voordeel strekken.
Op voorhand afspraken maken, vermijdt vooral ook dat er achteraf nog zware discussies zijn over de omvang van het verbruik. Doorgaans is net daar onenigheid over, mede omdat achteraf het verbruik nog moeilijk in kaart te brengen is.
De kwestie werd recent besproken op het Overlegplatform Private Huur. In dat platform bespreken verenigingen die huurders, verhuurders en vastgoedprofessionals vertegenwoordigen toepassingsvraagstukken in woninghuur. Dit onder voorzitterschap van de Vlaamse administratie (het Agentschap Wonen in Vlaanderen).
De conclusie van het Overlegplatform luidde:
Samengevat moet de verhuurder het meerverbruik vergoeden. Hij moet een redelijke vergoeding betalen voor de verbruikskosten. Als de huurder desondanks toch weigert, kan er sprake zijn van rechtsmisbruik aangezien hij niet loyaal meewerkt aan de herstellingsplicht van de verhuurder.
