Goedkoper Brussels huurpatrimonium verdwijnt versneld van markt
- Normalisatie van de Brusselse huurprijzen zet zich door, met een gemiddelde stijging van 3,7% in 2025, na uitzonderlijk jaren in 2023 en 2024.
- De druk op de huurmarkt blijft hoog, met gemiddelde huren boven € 1.300 voor appartementen en boven € 900 voor studio’s.
- Het aantal nieuwe verhuringen in Brussel blijft dalen, met minder dan 9.000 verwachte verhuringen, tegenover meer dan 10.000 in eerdere jaren.
- Het aanbod krimpt verder, wat leidt tot structurele spanningen op de markt.
- Goedkoper huurpatrimonium verdwijnt versneld, wat zich vertaalt in sterk stijgende mediaanprijzen in álle Brusselse gemeenten.
- Analyse door CIB van 7.600 huurcontracten afgesloten in 2025 via een vastgoedkantoor.
“Dat de huurprijzen in Brussel minder snel stijgen dan de voorbije twee jaar, klinkt geruststellend, maar het mag niet blind maken voor wat er echt gaande is. De echte zorg zit niet zozeer in de prijs, maar in het aanbod: er komen simpelweg steeds minder huurwoningen op de Brusselse markt.” Kristophe Thijs, directeur Communicatie CIB
“De Brusselse huurmarkt normaliseert aan de oppervlakte, maar structureel gaat het licht op rood: minder aanbod, minder investeringen en blijvend hoge prijzen. Zonder beleidsomslag dreigt dit een permanent probleem te worden.” Patrick Boterbergh, CEO van Korfine
Ook in Brussel bracht 2025 een stukje normalisatie op de huurmarkt. Globaal stegen de huurprijzen wat minder snel, na toch wel zeer stevige toenames in 2023 (+8,8%) en 2024 (+5,5%). De gemiddelde prijsstijging van 3,7% zit ongeveer op een niveau dat we zouden verwachten voor Brussel: ca. 1% boven de inflatie. Wel opvallend is dat het aantal verhuringen op de Brusselse huurmarkt opnieuw is geslonken. Een alarmsignaal dat blijkbaar nog niet afgaat bij de ontslagnemende Brusselse regering.
Maar onderliggend doen de cijfers wel nog steeds alarmbellen afgaan. Want, de vertraging in de algemene prijsgroei werd in 2025 vooral gestuurd door een correctie bij de rijwoningen. Na prijstoenames met 11,1% in 2023 en 13,7% in 2024 stond het enigszins in de sterren geschreven dat we wel eens een daling zouden kunnen zien. Zo is in 2025 ook geschied. Toch betaalt een huurder in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest nog steeds meer dan € 2.000 per maand om een rijwoning te huren via een vastgoedkantoor.
| Gemiddelde | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Appartementen | 931 | 1.005 | 1.035 | 1.044 | 1.058 | 1.115 | 1.207 | 1.266 | 1.330 |
| Rijhuizen | 1.306 | 1.527 | 1.701 | 1.660 | 1.732 | 1.729 | 1.921 | 2.185 | 2.053 |
| Studio's | 622 | 627 | 628 | 640 | 651 | 743 | 797 | 858 | 905 |
| Alle woningtypes | 958 | 1.055 | 1.084 | 1.099 | 1.113 | 1.156 | 1.258 | 1.327 | 1.376 |
Bron: Huurbarometer CIB-Korfine
Rijwoningen vertegenwoordigen echter slechts iets meer dan 6% van alle verhuringen. Appartementen zijn verreweg dominant: ze zijn ieder jaar goed voor ongeveer 85% van het huursegment. En bij de appartementen zien we de prijstoename eerder stabiliseren rond +5%. Na een stijging met 4,9% in 2024 kwam 2025 uit op +5,1%. De gemiddelde huurprijs lag daardoor hoger dan € 1.300 per maand. De studio’s – nog eens goed voor 5% van de markt – klokten af op +5,4%, met een bedrag boven € 900 per maand.
Zelfs rekening houdend met een hoger prijsprofiel bij verhuringen via een vastgoedkantoor blijven deze cijfers wijzen op aanhoudende druk op de huurmarkt. In Vlaanderen zijn appartementen in 2025 bijvoorbeeld ‘slechts’ 4% duurder geworden en studio’s 3,6%. In Wallonië zagen we stijgingen met 4,1% voor appartementen en 4,7% voor studio’s. Brussel ligt daar dus toch nog een stuk boven.
De huurmarkt in Brussel baart dan ook specifiek zorgen. Temeer omdat we ook hier een stevige terugval blijven zien in het aantal nieuwe verhuringen. Voor het eerst moeten we rapporteren op basis van minder dan 8.000 nieuwe verhuringen. De komende maanden zal onze databank nog wel iets aangevuld worden maar we verwachten niet dat het finaal aantal boven 9.000 zal liggen. Vergelijk dat met 2021 (+11.000) en 2022 en 2023 (telkens +10.000) en meteen wordt duidelijk dat er in Brussel gewoonweg minder panden op de huurmarkt komen.
“Het aanbod krimpt en de Brusselse overheid doet daar niets aan. Integendeel, de maatregelen die staatssecretaris Ben Hamou de voorbije jaren nam, ontmoedigen investeerders nog verder. Bij uitblijven van een nieuwe regering wordt dat beleid gewoon gecontinueerd, terwijl een kentering broodnodig is”, zeggen Thijs en Boterbergh in koor.
| Mediaan | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Appartementen | 845 | 877 | 908 | 940 | 950 | 1.000 | 1.100 | 1.200 | 1.250 |
| Rijhuizen | 1.083 | 1.300 | 1.500 | 1.450 | 1.435 | 1.500 | 1.650 | 1.950 | 1.850 |
| Studio's | 595 | 586 | 600 | 600 | 630 | 700 | 750 | 800 | 850 |
| Alle woningtypes | 835 | 890 | 915 | 950 | 950 | 1.000 | 1.100 | 1.200 | 1.250 |
Bron: Huurbarometer CIB-Korfine
Die conclusie wordt nog extra in de verf gezet doordat ook de mediaanprijzen stevig blijven groeien. De mediaan huur voor een appartement in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bedroeg in 2025 € 1.250. Voor alle woningtypes samen is dat – niet onverwacht gezien de dominantie van de appartementen – hetzelfde bedrag. Ook de studio’s maken een sprong met € 50. Globaal genomen betekent dit dat de helft van alle huurders die in 2025 een contract ondertekenden via een vastgoedkantoor € 1.250 of meer betaalde.
Geen enkele Brusselse gemeenten nog onder € 1.000 gemiddelde huurprijs voor een appartement
Sint-Pieters-Woluwe blijft qua gemiddelde huurprijs het bataljon van de Brusselse gemeenten aanvoeren. Watermaal-Bosvoorde, Ganshoren en Anderlecht zijn met meer dan +10% de sterkste stijgers.
| 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | |
| Sint-Pieters-Woluwe | 1.280 | 1.309 | 1.299 | 1.456 | 1.496 | 1.576 |
| Ukkel | 1.133 | 1.149 | 1.234 | 1.336 | 1.392 | 1.474 |
| Watermaal-Bosvoorde | 1.067 | 1.039 | 1.065 | 1.149 | 1.219 | 1.445 |
| Elsene | 1.139 | 1.129 | 1.196 | 1.309 | 1.345 | 1.432 |
| Sint-Lambrechts-Woluwe | 1.078 | 1.119 | 1.161 | 1.291 | 1.351 | 1.419 |
| Brussel | 1.052 | 1.073 | 1.133 | 1.227 | 1.291 | 1.333 |
| Sint-Gillis | 952 | 989 | 1.044 | 1.181 | 1.204 | 1.322 |
| Oudergem | 1.024 | 1.046 | 1.132 | 1.168 | 1.258 | 1.301 |
| Etterbeek | 1.012 | 1.026 | 1.083 | 1.152 | 1.203 | 1.274 |
| Vorst | 977 | 1.010 | 1.030 | 1.111 | 1.194 | 1.230 |
| Evere | 1.032 | 1.091 | 1.136 | 1.171 | 1.186 | 1.223 |
| Schaarbeek | 926 | 909 | 977 | 1.048 | 1.081 | 1.191 |
| Sint-Joost-ten-Node | 875 | 909 | 1.023 | 1.011 | 1.199 | 1.178 |
| Sint-Jans-Molenbeek | 841 | 867 | 890 | 984 | 1.020 | 1.101 |
| Koekelberg | 921 | 1.008 | 1.064 | 1.154 | 1.210 | 1.100 |
| Sint-Agatha-Berchem | 1.045 | 812 | 926 | 955 | 1.019 | 1.097 |
| Ganshoren | 804 | 895 | 879 | 900 | 972 | 1.089 |
| Anderlecht | 850 | 817 | 868 | 952 | 992 | 1.082 |
| Jette | 807 | 793 | 849 | 929 | 995 | 1.036 |
Bron: Huurbarometer CIB-Korfine
Ook qua mediaanprijs is overal de grens van € 1.000 per maand overschreden.
| 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | |
| Sint-Pieters-Woluwe | 1.150 | 1.150 | 1.200 | 1.350 | 1.400 | 1.450 |
| Sint-Lambrechts-Woluwe | 1.000 | 1.015 | 1.125 | 1.250 | 1.300 | 1.375 |
| Elsene | 1.000 | 1.000 | 1.100 | 1.200 | 1.250 | 1.350 |
| Ukkel | 990 | 1.000 | 1.100 | 1.250 | 1.300 | 1.350 |
| Watermaal-Bosvoorde | 990 | 900 | 945 | 1.100 | 1.150 | 1.300 |
| Brussel | 950 | 950 | 1.000 | 1.150 | 1.200 | 1.250 |
| Oudergem | 908 | 950 | 1.050 | 1.100 | 1.200 | 1.235 |
| Evere | 990 | 1.000 | 1.100 | 1.125 | 1.195 | 1.200 |
| Sint-Gillis | 825 | 850 | 900 | 1.000 | 1.100 | 1.200 |
| Etterbeek | 900 | 925 | 993 | 1.050 | 1.100 | 1.193 |
| Sint-Joost-ten-Node | 840 | 843 | 975 | 900 | 1.198 | 1.175 |
| Vorst | 873 | 920 | 950 | 1.050 | 1.150 | 1.165 |
| Ganshoren | 775 | 865 | 850 | 850 | 935 | 1.100 |
| Koekelberg | 873 | 996 | 1.026 | 1.150 | 1.275 | 1.100 |
| Schaarbeek | 865 | 850 | 900 | 960 | 1.010 | 1.100 |
| Sint-Agatha-Berchem | 793 | 795 | 905 | 938 | 950 | 1.100 |
| Sint-Jans-Molenbeek | 790 | 850 | 865 | 950 | 978 | 1.100 |
| Anderlecht | 840 | 800 | 843 | 900 | 950 | 1.075 |
| Jette | 780 | 780 | 825 | 900 | 950 | 1.000 |
Bron: Huurbarometer CIB-Korfine
De mediaanprijzen zijn de voorbije jaren ook sterk toegenomen. Dat wijst op een significante mate van convergentie in de markt. En vooral: op de disproportionele uitval van goedkoper aanbod, in hoofdzaak wat oudere en energetisch minder kwalitatieve appartementen. Die zijn in ijltempo uit de markt aan het verdwijnen en worden ook niet vervangen door instroom van ander aanbod.
