Over het verhuurproces en het opvragen van informatie door vastgoedmakelaars
Dit weekend pakte Het Laatste Nieuws uit met een reportage waarbij werd getest welke informatie vastgoedmakelaars opvragen bij een aanvraag voor een plaatsbezoek. HLN had hierover een klacht ontvangen via haar tiplijn. Het artikel zelf is minstens voor verdere nuancering vatbaar. Maar het zorgt tegelijk voor maatschappelijk debat. Dat debat willen en moeten we aangaan.
Laten we alvast vertrekken van een objectieve basis. In het artikel van Het Laatste Nieuws lezen we dat volgens het Vlaams Huurdecreet alleen de volgende zaken gevraagd mogen worden voorafgaand aan een plaatsbezoek: voor- en achternaam, telefoonnummer en mailadres.
Dat klopt echter niet helemaal. Het Vlaams Woninghuurdecreet zegt dat immers helemaal niet zo expliciet. Wat zegt het Woninghuurdecreet dan wel? Eigenlijk enkel dit: ‘Een verhuurder mag aan een kandidaat-huurder alleen de documenten opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder aan zijn huurdersverplichtingen zal kunnen voldoen.’
Wat precies de draagwijdte is van deze bepaling, daarover kan je lang redetwisten.
Die discussie even parkerend, is het een feit dat de decreetgever bij het goedkeuren van het Woninghuurdecreet voor concrete toepassing verwees naar de Aanbeveling van de Privacycommissie uit 2009. Die Aanbeveling zegt dat voor het plaatsbezoek enkel een contactgegeven opgevraagd mag worden.
Daar ligt de kern van het probleem. De Aanbeveling van de Privacycommissie was van in den beginne problematisch. Daarenboven is ze ondertussen totaal niet meer in overeenstemming met de realiteit op het terrein.
Om één voorbeeld te geven: het is toch onmogelijk te aanvaarden dat je een vastgoedmakelaar verplicht om een plaatsbezoek af te leggen met iemand van wie hij of zij de identiteit niet kent en dat enkel een e-mailadres volstaat als contactgegeven? Dat risico is totaal niet te verantwoorden. Nochtans is het een scenario dat onder de Aanbeveling perfect mogelijk is.
Nog problematischer is dat de markt vandaag fundamenteel anders is dan in 2009. Vele tientallen tot soms meer dan 100 kandidaten voor een huurpand: krijg het als vastgoedkantoor nog maar verwerkt… Dat kan en lukt gewoonweg niet. Je kan nu éénmaal geen tientallen of meer dan 100 plaatsbezoeken regelen voor één verhuring.
De vraag naar huurwoningen is immers dermate groot dat er voor elk pand een vloedgolf op het vastgoedkantoor afkomt. Inclusief van veel mensen die – hoe hard het ook klinkt – budgettair gezien nooit een realistische kans zullen maken om te kunnen huren.
Er is een fundamentele crisis in onze woningmarkt. Door het tekort aan sociale huisvesting zijn veel gezinnen die eigenlijk daar thuishoren afhankelijk van de private huurmarkt. Het woonbeleid moet hier oplossingen voor aandragen. We hebben al talrijke voorstellen gelanceerd die mee het verschil kunnen maken.
Bottomline is en blijft echter dat elke woning slechts éénmaal verhuurd kan worden. Pijnlijke maar terechte vraag is dan: Wat baat het een gezin om een woning te bezichtigen waarvan de kans onbestaande is dat ze er zullen kunnen gaan wonen omdat ze de huur niet kunnen betalen? Wat baat hen de hoop als die vervolgens telkens ongefundeerd blijkt?
Vastgoedkantoren krijgen vandaag aanvragen voor plaatsbezoeken van personen van wie achteraf blijkt dat ze meer dan 50% van het inkomen aan huur zouden moeten spenderen.
Er is op heden een te grote vraag voor een te klein aanbod. Dat is de context waarbinnen vastgoedkantoren moeten opereren. Daar moeten ze het beste van maken. Voor de verhuurder, zichzelf en ook voor de huurder. In die context gaan kantoren op zoek naar manieren om één en ander pragmatisch georganiseerd te krijgen. Of het nu grote of kleine vastgoedkantoren zijn: de uitdaging is in essentie dezelfde.
Daarom hebben we vanuit CIB zelf een voorstel op tafel gelegd. We deden dat bij de evaluatie van het Vlaams Woninghuurdecreet. Het voorstel is eenvoudig: de verduidelijking dat vastgoedkantoren een indicatie van het inkomen mogen opvragen bij een verzoek voor een plaatsbezoek.
Tegelijk is evenzeer duidelijk wat niet kan in deze fase. Zoals: het opvragen van loonfiches of de identiteit en de contactgegevens van de vorige verhuurder. Dat kan pas in een latere fase. Een bewijs van inkomsten opvragen kan uiteraard pas bij kandidaatstelling. Referenties opvragen bij de vorige verhuurder is facultatief. De huurder kan daarmee zijn eventuele kandidatuur kracht bijzetten. Ook dit bevindt zich logischerwijs in de fase van kandidaatstelling en hoegenaamd niet bij een aanvraag voor een plaatsbezoek.
Dit voorstel houdt o.i. het midden tussen wat gewoonweg nodig is om de plaatsbezoeken praktisch georganiseerd te krijgen en de redelijke bescherming van wie naar een huurwoning zoekt.
Niemand heeft er baat bij om zoals een struisvogel de kop in het zand te steken. Niemand kan redelijkerwijs verwachten dat er vele tientallen tot honderd plaatsbezoeken doorgaan per verhuring. Dat is trouwens niet alleen onwerkbaar voor de verhuurder en de vastgoedmakelaar. Wat bijvoorbeeld als de woning nog bewoond is tijdens de tehuurstelling (bijvoorbeeld tijdens de opzeg van de huidige huurder)?
Daarom pleiten we voor een duidelijke lijn: een indicatie van het inkomen opvragen moet mogen met oog op een plaatsbezoek, meer niet.
