Woningkwaliteit: toestellen in vochtige ruimte en asbest anders gequoteerd

Plaatsing toestellen in vochtige ruimtes

Dat laatste punt is al langer een heikele kwestie. Het technisch verslag is immers streng wat de aanwezigheid van een wasmachine of droogkast in een badkamer betreft. Nochtans is er binnen een woning niet altijd een andere optie om dergelijke toestellen te plaatsen. En, de huurder plaatst deze toestellen vaak zonder betrokkenheid van de eigenaar. Die kan er op zich dan ook niet aan verhelpen dat de huurder toch een onveilige situatie creëert. Zeker wanneer dat ingaat tegen bepalingen in het huurcontract en/of er duidelijk ook geen afvoer of andere voorziening is getroffen om op die plaats een wasmachine of droogkast te zetten.

De bepalingen in het technisch verslag zijn uiteraard gelieerd aan het AREI. Op 31 maart 2025 kwam er een nieuwe versie van het AREI. Die nieuwe versie liet het Agentschap Wonen in Vlaanderen toe om de regels inzake wasmachines en droogkasten in badkamers te herbekijken.

Met het MB zijn deze op twee vlakken significant aangepast:

• Er is niet langer sprake van ‘vochtige ruimten’ maar wel van ‘ruimten die een bad/douche bevatten’. Dit in overeenstemming met de nieuwe formulering uit het AREI. De beoordeling van risico’s in die ruimten verandert hiermee in se niet, maar – onder voorwaarden – kunnen bepaalde situaties nu wel aanvaard worden.
• Er is vanaf nu ook altijd een verliesstroomschakelaar van 30 mA nodig om de stroomkringen in de ruimten die een bad en/of douche bevatten. Vroeger werd dat niet als gebrek gequoteerd, omdat er aparte regels waren voor oudere installaties. Het AREI legt die verplichting al veel langer op en sinds 1 juni 2023 ook voor alle oudere installaties.

Het technisch handboek woningkwaliteit  is geactualiseerd aan de wijzigingen. We raden zeker aan om de pagina bij rubriek 51 eens door te lezen om in detail te weten wat vandaag wel en wat niet kan inzake elektrische toestellen in een badkamer. 

Over een wasmachine lees je er bijvoorbeeld: 

‘Een wasmachine is binnen de reikafstand van het lig-, zit- of stortbad opgesteld als het zich op minder dan 60 cm van de bad- of doucherand bevindt. Vaste wanden of draaibare wandelementen kunnen de reikafstand beïnvloeden.’

Asbest

Een woningcontroleur kan vandaag reeds aanbevelen om een woning onbewoonbaar te verklaren omwille van gezondheidsrisico’s verbonden aan asbest. Rubriek 83 wordt aangekruist bij asbest in de gemene delen van een appartementsgebouw (waardoor de onbewoonbaarheid zich uitstrekt over alle appartementen), rubriek 262 bij (enkel) aanwezigheid van asbest in de woning/het appartement zelf. Beide rubrieken resulteren sowieso in een gebrek categorie III, op zich voldoende dus voor een onbewoonbaarheid.

Tot heden kon de woningcontroleur dit echter enkel wanneer hij visueel de aanwezigheid van ongebonden asbest kon waarnemen. Een woningcontroleur neemt geen staalnames en verricht geen destructief onderzoek. Visuele vaststelling was daardoor de enige mogelijkheid. Op grond van louter visuele waarneming is het echter moeilijk om asbesttoepassingen te constateren, laat staan te verifiëren dat er ongebonden asbestvezels vrijkomen.

Met het asbestattest, dat in de nabije toekomst voor alle woningen met risicobouwjaar (<2001) verplicht wordt, zal de woningcontroleur de aanwezigheid van asbest makkelijker kunnen quoteren.  

Met het MB wordt die logische stap gezet. In het technisch handboek wordt daartoe de volgende passage toegevoegd:

Het beleid streeft naar een asbestveilig Vlaanderen tegen 2040. Dat betekent niet dat alle asbestmaterialen uit woningen verwijderd moeten worden, maar wel dat ze geen risico mogen vormen voor gezondheid en milieu.

Om de aanwezigheid van asbestmateriaal als gebrek in rubriek 83 (of 262, als het risico zich alleen in een appartement voordoet) te kunnen quoteren moeten twee voorwaarden voldaan zijn:

Het moet duidelijk zijn dat het asbestmateriaal wel degelijk asbest bevat. Zo bevat plaasterisolatie rond oude verwarmingsleidingen niet altijd asbest.

De aanwezigheid van het asbestmateriaal moet een risico inhouden voor de bewoners van het gebouw (of de woning in rubriek 262). Er is bijvoorbeeld vrijgave van asbestvezels omdat de asbesthoudende onderlaag van vinylvloeren deels bloot ligt en belopen wordt.

Naast de vaststelling van de woningcontroleur is dus ook altijd een bewijs van de aanwezigheid van een asbestmateriaal vereist. Daarvoor bestaan twee instrumenten:

• Het asbestattest, waarin een gecertificeerd asbestdeskundige een formele uitspraak doet over de aanwezigheid van asbestmaterialen in een gebouw. Sinds 23 november 2023 is een asbestattest verplicht bij de overdracht naar een nieuwe eigenaar van elke toegankelijke constructie die dateert van vòòr 2001. In het asbestattest staat van elk aangetroffen asbestmateriaal vermeld waar het werd aangetroffen, om welk type asbest het gaat en hoe ermee moet omgegaan worden.

Werkwijze van de woningcontroleur: als een asbestattest de aanwezigheid van een asbestmateriaal in de woning bevestigt, en als de te nemen maatregelen bestaan uit verwijderen, dringend maatregelen nemen of dringend verwijderen en als de vereiste werken alleen door een erkende asbestverwijderaar mogen uitgevoerd worden, dan wordt gequoteerd.

• Een laborapport, dat op verzoek van de aanvrager het resultaat weergeeft van een onderzoek door een daartoe erkend labo naar de aanwezigheid van asbest in de aangeleverde materialen.

Werkwijze van de woningcontroleur: als een rapport van een daartoe erkend labo bevestigt dat een asbestmateriaal wel degelijk asbest bevat en als duidelijk is dat asbestvezels in de woning kunnen vrijkomen en als de verwijdermethode het normale gebruik van de woning tijdelijk onmogelijk maakt, dan wordt gequoteerd.

Op die wijze wordt het al dan niet aankruisen van het gebrek (categorie III) voortaan rechtstreeks verbonden aan hetzij een asbestattest, hetzij resultaten van de analyse van staalnames door een labo.

Voor verhuurde woningen met aanwezigheid van asbest is het ingevolge deze wijziging raadzaam om maximaal maatregelen te nemen om het asbestrisico in te dijken. Een asbesttoepassing zal immers altijd reeds van bij aanvang van de verhuring aanwezig geweest zijn, waardoor bij onbewoonbaarheid steeds de nietigheidssanctie zal gelden.