Brusselse huurprijzen stegen in 2024 met 5% tot gemiddeld €1.321
De huurprijzen in Brussel stegen in 2024 minder snel dan het jaar voordien. Terwijl we in 2023 met een stijging van de huurprijzen van bijna 10% zaten, klokken we nu af met een stijging van 5%. Wie in 2024 een nieuw huurcontract afsloot, betaalde €62 per maand meer dan een jaar eerder. In Brussel betaal je nu gemiddeld €1255 voor een appartement, €854 voor een studio en €2.220 voor de weinige rijhuizen die nog op de markt worden aangeboden. Brussel is het enige gewest waar bijna 90% van de verhuringen appartementen zijn én waar er minder eigenaars (38%) zijn dan huurders (62%).
- Gemiddelde huurprijs bedroeg vorig jaar €1.321 per maand voor nieuwe contracten
- Op twee jaar tijd stegen de huurprijzen met bijna 15%
- Mediaan huurprijs bereikt €1.180. Stijging met 7,3% tegenover 2023
- Ondanks grote vraag sloten vastgoedkantoren 10% minder contracten af
- Bijna 90% van de verhuringen zijn appartementen
- Sint-Pieters-Woluwe blijft de duurste Brusselse gemeente. Enkel in Ganshoren, Jette en Anderlecht ligt de gemiddelde huurprijs voor een appartement nog onder €1.000
- Analyse door CIB van 8.400 huurcontracten afgesloten in 2024 via een vastgoedkantoor.
“De nieuwe Brusselse regering komt er beter vandaag dan morgen. We zien in ‘24 het aantal nieuw afgesloten huurcontracten met 10% dalen tegenover vorig jaar, terwijl de vraag alsmaar toeneemt. Betaalbaar wonen kan je enkel creëren door aanbodcreatie. Nu overstijgt de vraag het aanbod waardoor prijzen sterker doorstijgen dan de inflatie. Er is duidelijk nood aan een omslag in het beleid, om investeerders en verhuurders de hand te reiken in plaats van ze te ontmoedigen.”
Kristophe Thijs, directeur Communicatie CIB
De huurprijzen in Brussel stegen in 2024 minder snel dan het jaar voordien. Terwijl we in 2023 met een stijging van de huurprijzen van bijna 10% zaten, klokken we nu af met een stijging van 5%. Wie in 2024 een nieuw huurcontract afsloot, betaalde €62 per maand meer dan een jaar eerder. In Brussel betaal je nu gemiddeld €1255 voor een appartement, €854 voor een studio en €2.220 voor de weinige rijhuizen die nog op de markt worden aangeboden. Brussel is het enige gewest waar bijna 90% van de verhuringen appartementen zijn én waar er minder eigenaars (38%) zijn dan huurders (62%).
CIB analyseerde in samenwerking met Korfine meer dan 8.400 verhuringen die vorig jaar via een vastgoedkantoor werden afgesloten. Dat de gemiddelde huurprijzen in 2023 bovengemiddeld zouden toenemen was verwacht, gezien de hoge inflatie. Na de stevige stijging van vorig jaar (bijna +10%) kunnen we een tempering vaststellen met een stijging van 5%. Toch is deze stijging nog steeds aanzienlijk, wat aangeeft dat de druk op de Brusselse huurmarkt nog lang niet verminderd is. Brussel stijgt wel minder snel door dan Vlaanderen waar we een gemiddelde stijging van 6,1% zien. In Wallonië namen de prijzen in 2024 met 4,4% toe.
| Gemiddelde | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| Rijhuizen | 1.513 | 1.698 | 1.740 | 1.930 | 1.716 | 1.849 | 2.220 |
| Appartementen | 1.015 | 1.047 | 1.051 | 1.058 | 1.115 | 1.217 | 1.255 |
| Studio's | 621 | 628 | 632 | 644 | 730 | 806 | 854 |
| Alle woningtypes | 1.055 | 1.091 | 1.098 | 1.108 | 1.150 | 1.258 | 1.321 |
Bron: CIB-Korfine
De inflatieschok die we in 2022 &2023 doormaakten, lijkt daarmee grotendeels verteerd, maar toch nog niet helemaal verwerkt. In combinatie met de schaarste op de huurmarkt zorgde dit ervoor dat ook in 2024 de prijzen stevig doorstegen.
“Die schaarste op de huurmarkt is een signaal dat niet onderschat mag worden. Overregulering zorgt ervoor dat investeerders afhaken en dat in een markt waar de vraag het aanbod overstijgt. Het is vijf voor twaalf om stimuli voor verhuurders te gaan implementeren in Brussel. Gebeurt dit niet, dan zal de druk op de huurmarkt enkel maar toenemen.“
Patrick Boterbergh, CEO van Korfine
| Evolutie Y-Y | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| Rijhuizen | 14,9% | 12,2% | 2,5% | 10,9% | -11,1% | 7,8% | 20,0% | |
| Appartementen | 10,5% | 3,1% | 0,4% | 0,6% | 5,4% | 9,1% | 3,2% | |
| Studio's | 0,5% | 1,1% | 0,7% | 1,8% | 13,4% | 10,3% | 6,0% | |
| Alle woningtypes | 13,6% | 3,5% | 0,6% | 0,9% | 3,8% | 9,4% | 5,0% |
Bron: CIB-Korfine
Nagenoeg alle woningtypes stijgen
Kijken we naar de woningtypes afzonderlijk, dan valt op dat de gemiddelde huurprijs van de rijwoningen zeer stevig gestegen is. Dat is vanzelfsprekend een correctie op de – opmerkelijke – daling die we in 2022 zagen. Die is na de prijsstijging met 20% in 2024 volledig opnieuw ingelopen.
Belangrijkste conclusie is echter vooral dat er nog zo weinig rijhuizen verhuurd worden in het Brussel Hoofdstedelijk Gewest. In 2024 waren dat er voor het eerst minder dan 500 (het coronajaar 2020 niet meegerekend). De diversiteit van het aanbod is er in ijltempo aan het wegkwijnen. Zeker als je weet dat er jaarlijks ook minder dan 100 halfopen bebouwingen en minder dan 50 vrijstaande woningen via een vastgoedkantoor worden verhuurd.
De appartementen zijn verreweg het belangrijkste woningtype: 9 op 10 verhuringen in het Brussels gewest heeft betrekking op een appartement. We zijn niet zover weg van de situatie dat er jaarlijks meer studio’s dan rijwoningen te huur worden aangeboden.
Mediaan
De mediaan huurprijs is sterk gestegen, opnieuw meer dan de gemiddelde prijzen. Het gaat om een toename met 7,3% in 2024, bovenop de 10,6 % die we zagen in 2023. In totaal dus bijna 18% over twee jaar. Kortom: de mediaancijfers tonen aan dat de Brusselse huurmarkt op korte tijd een heel stuk minder betaalbaar is geworden. Het aanbod huurwoningen aan goedkopere, betaalbare huurprijzen slinkt. De helft van de Brusselaars die in 2024 een huurcontract afsloot, betaalt €1.160 of minder, de andere helft dat bedrag of meer.
| Mediaan | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| Rijhuizen | 1.300 | 1.550 | 1.600 | 1.675 | 1.500 | 1.600 | 1.995 |
| Appartementen | 890 | 925 | 950 | 950 | 995 | 1.100 | 1.160 |
| Studio's | 595 | 600 | 600 | 625 | 690 | 750 | 800 |
| Alle woningtypes | 890 | 925 | 950 | 950 | 995 | 1.100 | 1.180 |
Bron: CIB-Korfine
De sterke stijging van de mediaan huurprijs bevestigt dat de sterke inflatie van twee jaar geleden nog sluimert. De inflatie is echter lang niet de enige oorzaak…
Nood aan een positiever investeringsklimaat in Brussel
De cijfers uit deze Huurbarometer zetten op scherp met welke fundamentele uitdagingen de Brusselse woningmarkt wordt geconfronteerd. Boven alles is er nood aan extra betaalbaar aanbod. Daarvoor heeft de overheid private investeerders hard nodig.
Het investeringsklimaat in het Brussels gewest is de voorbije jaren niet verbeterd. Er is nood aan een omslag. Helaas zijn in Brussel de politieke tegenstellingen groot. Bovendien hebben zowel de PS als Ecolo de voorbije weken voorstellen neergelegd om de huurprijzen te reglementeren via de paritaire huurcommissie. Voorlopig zegt men dat de focus ligt op de ‘buitensporige prijzen’. Verhuurders en investeerders lezen het echter – begrijpelijkerwijs – als een nieuwe stap richting volledige regulering van de huurprijzen.
Investeerders worden bovendien afgeschrikt door:
- Het wintermoratorium, dat in de praktijk duidelijk niet werkt en tot schrijnende situaties leidt. Huurschade en huurachterstallen lopen op, waardoor vrederechters zich niet zelden gedwongen zien om het moratorium toch terzijde te proberen schuiven. Aanvragen bij het Fonds voor tussentijdse tussenkomst in de huurprijs worden ondertussen amper gehonoreerd.
- Het voorkeurrecht van de zittende huurder is een administratieve mallemolen, met quasi geen meerwaarde. Huurders maken immers amper gebruik van het voorkeurrecht, waardoor het louter tot vertraging en extra complexiteit bij verkoop leidt. CIB heeft dan ook een vernietigingsberoep tegen de regeling ingesteld bij het Grondwettelijk Hof.
- Diverse aanpassingen aan het woninghuurrecht hebben de positie van verhuurders verder verzwakt. Zeer problematisch is bijvoorbeeld het verbod om de huurprijs te herzien wanneer een kortlopend contract door de huurder wordt opgezegd.
- Verhuurders en vastgoedkantoren zien met lede ogen hoe ze nu toch gedwongen zijn om woninghuurcontracten dubbel te registreren, door de loopgravenoorlog tussen het Brussels en het federaal beleidsniveau. Die weigeren met elkaar in overleg te treden om gezamenlijk een oplossing uit te werken. De burger komt op de laatste plaats, het eigen gelijk eerst.
De lijst is nog lang niet volledig. Maar ze geeft wel een beeld van de perceptie bij verhuurders en investeerders over het beleid van de Brusselse regering. Zij zien geen uitgestoken hand om in Brussel actief te blijven of worden. Zij zien ook geen steun voor de investeringen die de komende jaren hard nodig zijn, zowel voor bijkomend aanbod als voor een verhoging van de (energetische) kwaliteit van het bestaand patrimonium. Alle maatregelen lijken elke investering te ontraden.
Werk aan de winkel dus voor de nieuwe Brusselse regering Het negatief investeringsklimaat in Brussel zien we vandaag dan ook hoofdzakelijk in:
- Het wegtrekken van investeerders en de terugval in nieuw aanbod op de markt
- Het dalen van het aantal nieuw afgesloten huurcontracten
- Qua prijs voornamelijk in de stijging van de mediaan en het dalen van het aantal woningen dat een betaalbare huurprijs wordt aangeboden
In amper 3 Brusselse gemeenten betaal je minder dan €1.000 gemiddeld voor een appartement
Nog slechts in 3 postcodes ligt de gemiddelde huurprijs voor een appartement onder €1.000. In Laken en St-A-Berchem werd deze grens vorig jaar ook overschreden. Door het lage aantal verhuringen in Haren worden voor deze postcode geen cijfers vrijgegeven.
Schaarbeek en Neder-Over-Heembeek is die grens immers in 2023 overschreden. In 4 gemeenten betaal je gemiddeld meer dan €1.300 voor een nieuw afgesloten huurcontract. Ukkel is opnieuw de duurste Brusselse gemeente om te huren. In Haren ben je het goedkoopst af.
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
| Sint-Pieters-Woluwe (1150) | 1.188 | 1.250 | 1.346 | 1.276 | 1.296 | 1.412 | 1.486 |
| Ukkel (1180) | 1.148 | 1.165 | 1.149 | 1.164 | 1.237 | 1.356 | 1.387 |
| Elsene (1050) | 1.101 | 1.143 | 1.162 | 1.132 | 1.217 | 1.317 | 1.368 |
| Sint-Lambrechts-Woluwe (1200) | 992 | 1.063 | 1.082 | 1.115 | 1.157 | 1.282 | 1.353 |
| Brussel-Stad (1000) | 1.126 | 1.121 | 1.073 | 1.094 | 1.163 | 1.242 | 1.289 |
| Oudergem (1160) | 1.007 | 1.026 | 1.028 | 1.073 | 1.120 | 1.156 | 1.255 |
| Etterbeek (1040) | 1.007 | 1.038 | 1.009 | 1.034 | 1.088 | 1.165 | 1.218 |
| Watermaal-Bosvoorde (1170) | 933 | 1.013 | 1.062 | 1.049 | 1.058 | 1.145 | 1.203 |
| Vorst (1190) | 850 | 979 | 989 | 1.028 | 1.034 | 1.121 | 1.201 |
| Koekelberg (1081) | 817 | 767 | 890 | 1.009 | 1.056 | 1.149 | 1.184 |
| Sint-Gillis (1060) | 972 | 997 | 956 | 997 | 1.042 | 1.195 | 1.179 |
| Sint-Joost-ten-Node (1210) | 922 | 958 | 883 | 907 | 1.031 | 1.000 | 1.169 |
| Evere (1140) | 1.048 | 1.080 | 1.048 | 1.091 | 1.143 | 1.179 | 1.167 |
| Schaarbeek (1030) | 839 | 891 | 925 | 913 | 967 | 1.050 | 1.068 |
| Sint-Agatha-Berchem (1082) | 761 | 752 | 845 | 848 | 923 | 949 | 1.041 |
| Neder-Over-Heembeek (1120) | 789 | 826 | 835 | 860 | 924 | 1.044 | 1.020 |
| Laken (1020) | 791 | 777 | 807 | 835 | 839 | 936 | 1.018 |
| Sint-Jans-Molenbeek (1080) | 795 | 783 | 838 | 878 | 887 | 1.347 | 1.015 |
| Jette (1090) | 753 | 766 | 810 | 793 | 850 | 924 | 976 |
| Anderlecht (1070) | 765 | 795 | 863 | 811 | 865 | 947 | 973 |
| Ganshoren (1083) | 747 | 743 | 804 | 865 | 889 | 892 | 956 |
Bron: CIB-Korfine
We werpen tot slot nog een blik op de mediaanprijs voor een appartement in de Brusselse gemeenten.
| Mediaan | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| Sint-Pieters-Woluwe (1150) | 1000 | 1100 | 1150 | 1150 | 1190 | 1300 | 1400 |
| Sint-Lambrechts-Woluwe (1200) | 950 | 977,5 | 1000 | 1015 | 1136 | 1200 | 1300 |
| Elsene (1050) | 950 | 1000 | 1050 | 1000 | 1100 | 1200 | 1250 |
| Ukkel (1180) | 990 | 995 | 990 | 1050 | 1062,5 | 1250 | 1250 |
| Koekelberg (1081) | 795 | 750 | 825 | 1000 | 1045 | 1150 | 1230 |
| Brussel-Stad (1000) | 1000 | 1000 | 990 | 990 | 1050 | 1200 | 1200 |
| Oudergem (1160) | 900 | 900 | 930 | 975 | 1050 | 1100 | 1200 |
| Evere (1140) | 992 | 1000 | 990 | 1000 | 1100 | 1150 | 1150 |
| Watermaal-Bosvoorde (1170) | 800 | 890 | 990 | 900 | 930 | 1100 | 1150 |
| Vorst (1190) | 800 | 850 | 880 | 947,5 | 950 | 1050 | 1150 |
| Sint-Joost-ten-Node (1210) | 860 | 900 | 850 | 842,5 | 950 | 872,5 | 1120 |
| Etterbeek (1040) | 850 | 975 | 900 | 930 | 980 | 1060 | 1100 |
| Sint-Gillis (1060) | 825 | 860 | 825 | 850 | 900 | 1050 | 1097,5 |
| Neder-Over-Heembeek (1120) | 795 | 825 | 850 | 860 | 900 | 995 | 1037,5 |
| Schaarbeek (1030) | 800 | 832,5 | 875 | 875 | 900 | 955 | 1000 |
| Sint-Agatha-Berchem (1082) | 745 | 720 | 775 | 800 | 910 | 917,5 | 995 |
| Sint-Jans-Molenbeek (1080) | 790 | 750 | 797,5 | 850 | 855 | 950 | 975 |
| Laken (1020) | 750 | 750 | 770 | 807,5 | 800 | 892,5 | 950 |
| Ganshoren (1083) | 750 | 730 | 775 | 850 | 850 | 850 | 950 |
| Anderlecht (1070) | 750 | 750 | 850 | 800 | 847,5 | 910 | 935 |
| Jette (1090) | 725 | 750 | 780 | 780 | 805 | 900 | 925 |
Bron: CIB-Korfine
In de meeste Brusselse gemeenten zien we weinig verschil tussen de gemiddelde prijzen en de mediaanprijzen. Opvallend genoeg zijn er ook nog slechts 6 gemeenten waar de mediaanprijzen onder 1.000€ zit. Dat toont aan dat de prijsstijging zich vrij gelijk over de gehele Brusselse huurmarkt doorzet en bijvoorbeeld niet beperkt is tot het duurdere segment.
