Mag er verhuurd worden aan een persoon zonder geldige verblijfsvergunning?

De vraag sluit overigens nauw aan bij een gelijkaardige kwestie, zijnde of je een kandidaat-huurder op basis van een tijdelijke verblijfsvergunning mag weigeren. Het Agentschap Wonen in Vlaanderen was daar in 2022 formeel over.

In het algemeen mag uit de nog voorziene geldigheidsduur van de verblijfstitel geen onderscheidend criterium afgeleid worden. Belangrijk om te weten hierbij is:

•  Dat de verschillende verblijfstatuten heel divers zijn. Het onderscheid tussen verblijfstatuten is een gespecialiseerde materie, waarover lang niet altijd evenveel toegankelijke gezaghebbende bronnen beschikbaar zijn. Voor een overzicht kunnen we wel verwijzen naar https://www.agii.be/thema/vreemdelingenrecht-internationaal-privaatrecht/verblijfsrecht-uitwijzing-reizen
• Dat een tijdelijk verblijfsrecht in veel gevallen ook kan worden verlengd of omgezet in een duurzaam verblijfsrecht
• Dat daardoor uit een nog beperkte resterende geldigheidsduur niet zomaar mag worden afgeleid dat er een reëel risico is dat de persoon daadwerkelijk het goed niet voor een langere duur zou kunnen huren
• Dat ook bij het sluiten van een huurovereenkomst met een huurder die een duurzaam verblijfsrecht in België heeft, de verhuurder geen zekerheid heeft dat de huurder de huurovereenkomst zal uitdoen. Gelet op het bovenstaande mag niet zomaar worden afgeleid dat er bij personen met een duurzaam verblijfsrecht een hogere zekerheid is op een langdurige verhuur
• Dat het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet in compensaties bij vervroegde beëindiging, zijnde de verplichting voor de huurder om een opzeggingsvergoeding te betalen die de verhuurder compenseert voor de kosten die ontstaan door vervroegde beëindiging.

Op basis van deze elementen concludeert het Agentschap het volgende: ‘Daaruit lijkt te moeten worden afgeleid dat het weigeren van een kandidaat-huurder op basis van een tijdelijke verblijfstitel niet kan worden gerechtvaardigd en er dus sprake is van indirecte discriminatie.’

Wat dan als de kandidaat-huurder helemaal geen geldige verblijfstitel heeft?

Deze situatie is eigenlijk sterk analoog. Samen met het Agentschap Wonen in Vlaanderen stellen we vast dat het Vlaams Woninghuurdecreet hier niets over zegt. Het Decreet vereist dus ook niet dat de partijen een geldige verblijfstitel moeten hebben.

Het Woninghuurdecreet verhindert niet dat er verhuurd wordt aan iemand van wie de verblijfstitel is vervallen of die gewoonweg niet over een verblijfstitel beschikt.

Het Agentschap geeft verder aan dat de bovenstaande overwegingen ook grotendeels opgaan voor personen die zonder wettige verblijfstitel in België verblijven. Ook bij personen die een tijdelijk of duurzaam verblijfsrecht hebben, is er geen zekerheid dat de duurtijd van de huurovereenkomst wordt uitgedaan. Bovendien zijn de regels rond de opzegging van het huurcontract van dwingend recht, waarbij de huurder een opzeggingstermijn moet respecteren en tijdens de eerste drie jaren van het huurcontract een opzeggingsvergoeding moet betalen. Dat geldt voor elke huurder, ongeacht de status van het verblijfsrecht.

Dit brengt het Agentschap tot de volgende conclusie:

Vanuit die optiek menen wij dat het weigeren van een kandidaat-huurder louter op basis van het niet hebben van een wettige verblijfstitel, indirecte discriminatie kan uitmaken op grond van nationaliteit.

Bovendien verwijst het Agentschap naar de toelichting van de administratie bevoegd voor Integratie & Inburgering rond het recht op huisvesting van mensen zonder wettig verblijf en huren. Die is volstrekt analoog.

Daarnaast is het aspect van mogelijk risico op tweede verblijfstaks van wezenlijk belang voor de eigenaar. We hebben echter geen kennis van rechtspraak waarbij dit belang wordt afgewogen tegenover het mogelijk discriminatoir karakter van de keuze enkel en alleen op basis van het verblijfsstatuut. Sowieso dient de verhuurder veiligheidshalve in de woninghuurovereenkomst te voorzien dat het fiscaal risico ingevolge niet-domiciliëring ten laste van de huurder wordt gelegd.

Vraag is wel of de regelgever in deze wel of niet zal interveniëren. In de vorige legislatuur legde toenmalig minister van Wonen Matthias Diependaele een voorstel op tafel om verhuur aan personen zonder geldige verblijfsdocumenten aan banden te leggen.

Hoewel niet duidelijk is of het voorstel geheel hetzelfde is gebleven, staat hierover een passage in het regeerakkoord van de huidige Vlaamse regering: ‘We passen het Vlaams woninghuurdecreet aan zodat bij het afsluiten van een nieuw huurcontract de vermelding van de individuele kenmerken van een verblijfsdocument verplicht wordt.’

We verwachten eind 2026 een wijzigingsdecreet op het Vlaams woninghuurrecht. Daaruit zal moeten blijken welke wijziging er concreet komt en of die dus de facto als resultaat zou hebben om de verhuur aan personen zonder geldige verblijfsvergunning uit te sluiten.

Daarbij waken we er vanuit CIB overigens vooral over dat de vastgoedmakelaar (en bij uitbreiding de private verhuurder) geen effectieve controleplicht opgelegd krijgt. Het is niet de bedoeling dat zij bij wijze van spreken als immigratie-ambtenaren worden ingezet. Het kan dan ook niet zo zijn dat zij de waarachtigheid van een voorgelegd verblijfsdocument zouden moeten controleren. Dat kunnen zij helemaal niet.