Over hospita-/kotmadam-wonen
Een aantal grote studentensteden zoals Leuven, Gent en recent ook Mechelen hebben een afzonderlijk regelgevend kader voor ‘hospitawonen’. Kort omschreven: de eigenaar verhuurt één of meerdere kamers aan studenten maar blijft zelf ook in de woning wonen. De steden zien er brood in, om onderbenutting van woningen tegen te gaan. Dit mede gezien het tekort aan studentenkamers. Maar, zowel lokale als Vlaamse regels zorgen voor drempels. Dat lijkt de komende tijd ook niet meteen te veranderen. Zo blijkt uit het antwoord van minister Depraetere op een recente parlementaire vraag.
De knelpunten situeren zich op meerdere vlakken.
Woningkwaliteit: de lavabo
Ten eerste hebben de Vlaamse woningkwaliteitsnormen een impact. Eigenlijk gaat het daar in hoofdzaak over de vereiste dat er een lavabo moet geïnstalleerd worden in de kamer die door de student (of zelfs iemand anders) wordt betrokken. Eigenaars begrijpen niet waarom de installatie van die lavabo nodig is, aangezien de badkamer e.d. worden gedeeld. Ze zien het zitten om de kost en het ongemak van de werken om een lavabo te plaatsen, te dragen.
Toch zal aan deze minimale norm niet worden geraakt. In haar antwoord op de parlementaire vraag van Mieke Claes (N-VA) gaf minister van Wonen Melissa Depraetere immers te kennen hier niet op te zullen ingrijpen. Ze is ook duidelijk over haar motivatie:
Als het gaat om de minimale woningkwaliteit, ben ik er geen voorstander van om afwijkingen te voorzien. Het gaat enkel over de lavabo. Dat is het voornaamste probleem. De minimale kwaliteitsnormen hebben een reden. Ze zijn er om ervoor te zorgen dat er een minimum aan comfort is. De lavabo dient ook om de bewoner wat privacy te bieden. Er zijn al heel wat zaken die gemeenschappelijk zijn, heel wat ruimtes met functies die worden gedeeld met andere personen, die in principe vreemden zijn voor hem of haar. Het plaatsen van een lavabo is een minimale tegemoetkoming.
Het verhuren van een hospitakamer aan een student is weliswaar een tijdelijk gegeven en dat wordt vaak als argument aangehaald, maar dat verantwoordt volgens mij niet de vraag om daarop een afwijking te voorzien. Want ook al is het tijdelijk en kan er voor een jaar een contract worden afgesloten, in de meeste gevallen zien we dat het jaar na jaar wordt herhaald. Ook al is dat met een andere student, vaak is het iets dat blijft. Bovendien zie ik ook niet zo goed in waarom er in het specifieke geval van een hospitakamer minder waarborgen voor een student zouden moeten worden voorzien dan bij een andere studentenkamer. Daar ben ik niet van overtuigd.
De strengere woningkwaliteitsnormen voor kamers en studentenkamers bestaan ook al geruime tijd. Die normen versoepelen, ligt moeilijk en lijkt mij ook onwenselijk, gelet op de inspanningen en investeringen die vele anderen wel al hebben gedaan. Er zijn daar al veel inspanningen gebeurd en dat is toch ook een goede zaak.
Met andere woorden: bij de verhuur van een kamer aan een student – ook in de figuur van hospitawonen – moet deze kamer beschikken over een lavabo. Aan die norm houden de minister en het Agentschap Wonen in Vlaanderen strikt vast.
Omgevingsvergunning
Tweede pijnpunt situeert zich op stedenbouwkundig vlak. Om in te stappen in het systeem heeft de eigenaar een omgevingsvergunning nodig. De aanwending als hospitawoning betekent immers een (tijdelijke) afwijking van het statuut van ééngezinswoning.
Dus: de hele procedure van vergunningsaanvraag & -verlening moet worden doorlopen. Dat is administratief complex en belastend. Daarom hebben in het verleden al partijen ervoor gepleit om hospitawonen meldingsplichtig te maken in plaats van vergunningsplichtig. Maar zover is het tot op heden niet.
Lokale regels
Net de vergunningsplichtigheid laat lokale overheden trouwens toe om extra regels op te leggen. Vaak zijn die bedoeld om hospitawonen te beperken, zodat het niet gebruikt kan worden om oneigenlijk ééngezinswoningen te converteren naar studentenverblijven. Dat is de grote vrees van veel studentensteden. Daarom zijn de regels die lokale besturen opleggen eerder restrictief.
In Gent mag bijvoorbeeld maar één kamer verhuurd worden. Bovendien zijn er oppervlakteregels: de (gemeenschappelijke) woonkamer moet minstens 24m² groot zijn en de keuken 6m² (bij een open keuken + living min. 27m²). De eigen slaapkamer van de eigenaar moet minstens 11m² groot zijn en de hospitakamer 12m². De hoogte van de ruimtes is minimaal 2,2 meter. Voor elke extra voorziening in de kamer (toilet, bad of douche of kookruimte) is er minstens 3 m² extra oppervlakte. Zo moet een kamer met een douche minstens 15 m² zijn.
Sociaal recht
Ook daar bevinden zich aandachtspunten. Vraag is immers of de hospitabewoner zich kan domiciliëren in de woning en zo ja, op welke wijze. In Gent kan het bijvoorbeeld maar dan zal de bewoner wel gedomicilieerd worden als samenwonende (met de eigenaar). Wat voor beiden gevolgen kan hebben op bijvoorbeeld uitkeringen, wachttermijnen, …
Hospitawonen is dus geen evidente constructie. Noteer ook dat verstrekte vergunningen doorgaans slechts tijdelijk zijn (in Gent bijvoorbeeld voor 5 jaar) en dan hernieuwd moeten worden. Ook op die wijze willen steden garanderen dat op een gegeven ogenblik het statuut van ééngezinswoning wordt hersteld.
Bron: VOU 3168 van Mieke Claes dd. 28/05/2025
