Huurbarometer Vlaanderen S1-2025: Stijging huurprijzen tempert, mee met de inflatie

“Na de stevige stijgingen in 2023 en 2024 lijkt de groei van de huurprijzen in 2025 iets af te remmen. De huurprijsevolutie aligneert zich hiermee opnieuw richting de gewone inflatie. Daarmee lijkt de stevige inflatiegolf van 2022-2023 ook op de huurmarkt eindelijk verwerkt te zijn. Bovendien heeft ook de stabilisatie van de intrestvoeten invloed op de huurprijzen.” 

Kristophe Thijs, directeur Communicatie CIB

“De vraag overstijgt nog altijd het aanbod op de huurmarkt. Daarom is het zo belangrijk om investeerders te koesteren en toe te leiden naar de huurmarkt. De komende jaren komen heel wat uitdagingen af op de private verhuurders, van verplichte energetische renovaties tot zaken als asbestverwijdering en andere normen die de overheid oplegt.”

Patrick Boterbergh, CEO Korfine

Met een gemiddelde stijging van 1,8% lijkt er eindelijk een rem te komen op stevige stijgingen van de huurprijzen in Vlaanderen de voorbije jaren. Dat  blijkt uit de nieuwste editie van de Huurbarometer, opgesteld door CIB en Korfine. Nochtans blijft de nood aan extra huurwoningen ongezien hoog. Vastgoedkantoren hopen dan ook dat de recente uitbreiding van het verlaagd BTW-tarief sloop/heropbouw naar investeerders hun blik opnieuw richting de huurmarkt kan doen wenden. We hebben elke investeerder hard nodig.

Tussen 2018 en 2021 kende de huurmarkt, zelfs met corona, relatief rustige jaren. De prijzen stegen jaar op jaar tussen 2 en 2,5%. 2022 bracht een trendbreuk, onder invloed van de inflatiegolf door de energiecrisis en de oorlog in Oekraïne. In 2022 stegen de prijzen met 4,9%, het jaar daarop zelfs met 6,6%.De verwachte trendbreuk zagen we in 2024 nog niet. Meer zelfs, voor het eerst stegen de huurprijzen significant boven het niveau van de inflatie (6,3%).

“In 2025 lijkt de rust echter een beetje terug te keren op de huurmarkt, althans wat de prijsevolutie betreft. Tegenover het najaar van 2024 stegen de prijzen met 1,8%. Het is van het najaar van 2021 geleden dat dit percentage nog onder 2% zat. Ook voor het najaar geven de eerste prognoses aan dat de stijging onder die grens zou uitkomen”, weet Kristophe Thijs.

Bron: CIB – Korfine

Belangrijkste indicator voor de prijsevolutie op de huurmarkt blijven de appartementen. Meer dan 7 op 10 verhuurde woningen is immers een appartement. De gemiddelde huurprijs voor een appartement steeg in het voorjaar van 2025 met 1,4% (+ 13€). Dat is de laagste prijsstijging sinds het voorjaar van 2021.

Er zijn een aantal verklaringen voor deze prijsevolutie, waarvan sommige positief en andere eerder zorgwekkend:

• De huurprijzen aligneren zich altijd met enige vertraging op de gewone inflatie. Die is teruggekeerd naar een normaal niveau van ca. 2%. Het heeft even geduurd vooraleer de huurmarkt de inflatiegolf van 2022-2023 kon verwerken. Maar dat lijkt nu te zijn gebeurd.
• De stabilisatie van de intrestvoeten speelt ook een rol. Hoe hoger de intrest, hoe meer investeerders wegvloeien naar roerende investeringen. Een lage rente en onzekerheid op de financiële markten door de dreigende importtarieven geven dan ook incentives om de huurmarkt niet los te laten.
• Toch zien we dat de investeerders die in 2023 en 2024 zijn weggetrokken zeker nog niet massaal zijn teruggekeerd. Daardoor stromen minder nieuwbouwappartementen in op de huurmarkt. Die appartementen bevinden zich gemiddeld in hogere prijscategorieën (gezien het nieuwbouwkarakter). De lagere instroom van kwalitatief extra aanbod tempert natuurlijk ook de prijsevolutie.
• Nochtans blijft de vraag naar huurwoningen ongezien groot. Vastgoedkantoren rapporteren nog steeds tientallen tot honderden aanvragen voor plaatsbezoeken voor ieder nieuw pand dat te huur komt. De wanhoop bij heel wat zoekenden gezinnen is groot. 
• Dit onevenwicht tussen vraag en aanbod kan zich echter niet geheel weerspiegelen in de prijzen. Die worden immers mede bepaald door wat huurders ‘kunnen betalen’, wetend dat verhuurders terecht veel belang hechten aan betaalzekerheid en stabiel rendement.

De prijsevolutie is dus maar een deel van het verhaal. Minstens even belangrijk is de dringende nood aan extra aanbod. “Daarom is het zo belangrijk om investeerders te koesteren en toe te leiden naar de huurmarkt. De komende jaren komen heel wat uitdagingen af op de private verhuurders, van verplichte energetische renovaties (energienorm, huurindexatieverbod energieverslindende woningen, bijdrage in verplichte energetische werken aan appartementsgebouwen) tot zaken als asbestverwijdering en andere normen die de overheid oplegt. Stuk voor stuk belangrijke stappen, die echter wel leiden tot een uitdagend totaalplaatje”, geeft Patrick Boterbergh (Korfine) aan.

“We moeten elke verhuurder en investeerder dan ook koesteren en ondersteunen. Een belangrijk signaal daarin zou zijn om alvast de gewone intrestaftrek te behouden voor de lopende contracten. De federale regering heeft zich voorgenomen om die intrestaftrek te schrappen. Nochtans is dat zowat de laatst overgebleven fiscale steun waar verhuurders beroep op kunnen doen. Dat is jammer. Helemaal pijnlijk is echter dat de overheid haar bestaande engagementen verbreekt. We vinden dat de overheid woord moet houden en de lopende contracten moet respecteren”, meent CIB.

Positief is dan weer dat dankzij de voor de zomer goedgekeurde programmawet ook investeerders beroep kunnen doen op het verlaagd BTW-tarief afbraak en heropbouw. Dat kan als zij de aangekochte woning voor minstens 15 jaar aanbieden op de private huurmarkt. Dat is een belangrijk duwtje in de rug voor het (ver)nieuwbouwsegment dat het de voorbije jaren zo moeilijk heeft gehad. We hopen hierdoor opnieuw meer instroom van nieuwbouwappartementen te zien in de verhuur.

Bron: CIB – Korfine

Bij de studio’s en de rijwoningen zagen we een stabilisatie van de prijzen. Al moeten we daar voor de rijhuizen een kanttekening bij maken: vaak zien we een seizoenseffect, met lagere prijsstijgingen in het voorjaar en hogere in het najaar. Eerste prognoses geven aan dat dat ook nu het geval zal zijn. 

Datzelfde seizoenseffect zien we trouwens bij de halfopen bebouwingen en – het meest uitgesproken – bij vrijstaande woningen. Vaak zien we daar de gemiddelde huurprijzen zelfs dalen in het voorjaar, om die daling dan meteen helemaal goed te maken in het najaar. 

De prijzen voor villa’s zijn sowieso van nature eerder volatiel. Het gaat ook om een zeer beperkt segment van de markt.

“In het najaar van 2025 verwachten we dat twee symbolische drempels genomen zullen worden: meer dan 900€ gemiddeld voor een appartement en meer dan 950€ gemiddeld over alle woningtypes heen”, blikt Thijs vooruit.

Mediaanprijzen

De kleine vertraging in de groei van de huurprijzen zien we ook terugkeren in de mediaanprijzen. Na een aantal semesters met stevige sprongen voor appartementen zien we nu een relatief beperktere toename met +10€. De helft van wie in het voorjaar van 2025 een huurcontract startte voor een appartement betaalde 850€ of minder, de andere helft 850€ of meer.

Bron: CIB – Korfine

Ondertussen zien we bij de rijwoningen de mediaan verder opschuiven richting de grens van 1.000€. Vandaag kan echter nog steeds de helft van de nieuwe huurders een rijwoning vinden voor 950€ of minder.

Ook Antwerpen nadert de grens van 1.000€ gemiddelde huurprijs

Vlaams-Brabant blijft met voorsprong de duurste provincie om te huren. De gemiddelde huurprijs ligt er boven €1.100. Ook Antwerpen nadert echter met rasse schreden de kaap van 4 cijfers. Met +€33 in het voorjaar van 2025 is het de sterkste stijger onder de provincies. De kloof met Vlaams-Brabant wordt daardoor iets kleiner, aangezien de prijzen daar al twee semesters quasi constant blijven. Limburg en Oost-Vlaanderen gaan met +€28 en +€24 mee in deze flow. 

West-Vlaanderen blijft daarentegen de goedkoopste provincie om te huren. Het is de enige provincie waar de gemiddelde huurprijs voor een appartement nog onder €850 ligt. 

Bron: CIB – Korfine

Antwerpen springt (even) boven Leuven

In de historische stadscentra maakt Antwerpen een sprongetje. We zien daar een sterke toename met €100. We vermoeden echter dat dit een tijdelijk effect is. De eerste contracten voor het najaar zitten terug meer rond €1.000. In Leuven blijft de huurprijs constanter rond de kaap van €1.100. Met Mechelen bereikt nu ook een 3de centrumstad de kaap van 4 cijfers.

Onder de goedkopere centrumsteden blijft de huurprijs vaker stabiel of is er zelfs een lichte daling. Daar is het afwachten wat het najaar brengt. In elk geval zit de gemiddelde huurprijs in geen enkele centrumstad nog onder €700. Ook in Roeselare is die kaap genomen.

Bron: CIB – Korfine

Prijsevolutie appartementen volgens aantal slaapkamers

Voor het eerst geven we in deze Huurbarometer ook de evolutie van de prijzen mee voor appartementen, al naargelang het aantal slaapkamers. Dat gebeurt op een deel van onze dataset, waarvoor we deze informatie hebben. 2025 is uiteraard een voorlopig resultaat, gebaseerd op de contracten die tot nu in de dataset zijn geregistreerd.

Bron: CIB – Korfine

Belangrijk om deze cijfers goed in te schatten: 1-slaapkamerappartementen beslaan ongeveer 1/4de van het totaal. Tweeslaapkamerappartementen domineren met tussen 62% en 63%. 3-slaapkamerappartementen zijn goed voor nog eens 11 à 12%. 4-slaapkamerappartementen vertegenwoordigen minder dan 1% van het totaal. De cijfers voor dit type zijn dan ook niet representatief.