Wat met een ongeschiktheid als de eigenaar zelf intrekt in de woning?
Die vraag kwam afgelopen week aan bod in de commissie Wonen van het Vlaams Parlement. Ze stelt een ogenschijnlijke contradictie binnen de woningkwaliteitsnormering op scherp: de normen gelden weliswaar zowel bij eigendoms- als bij huurwoningen maar worden enkel actief gehandhaafd op de private huurmarkt. Betekent dit dan ook dat een ongeschiktheid ‘verdwijnt’ als de eigenaar zelf in de woning intrekt?
Het antwoord is duidelijk ‘neen’. De concrete casus toont dat aan. En, minister van Wonen Melissa Depraetere bevestigde dat dit eigenlijk ook logisch is.
De concrete casus die de minister kreeg voorgelegd kwam van van mevr. Mieke Claes (N-VA) en luidde als volgt:
Eerst werd een huurwoning door de inspectie onbewoonbaar verklaard. De nieuwe eigenaar kocht nadien het pand, renoveerde het volledig, zelfs tot energiepeil A, en besliste om er zelf te gaan wonen. Toch blijft de woning in de administratieve registers als onbewoonbaar gecategoriseerd, omdat ze niet volledig voldoet aan bepaalde kwaliteitsnormen die normaal gezien enkel gelden bij verhuur. In dit geval ging het over de aanwezigheid van een balustrade bij een raam dat uitgeeft op een plat dak en over de afscherming van een open trap. De reden hiervoor is dat er een conformiteitsattest moet zijn voor het geval de eigenaar opnieuw zou willen verhuren. In dit geval was dat echter niet zo: hij wilde er zelf wonen.
Feit is echter dat de minimale woningkwaliteitsnormen niet enkel gelden bij verhuur. Ook woningen waar de eigenaar zelf in verblijft, moeten er aan voldoen.
Alleen wordt er in dat scenario niet op gehandhaafd. Er zijn alleen controles op private huurwoningen, zowel na klachten als proactief door de Wooninspectie of woningcontroleurs. In een groeiend aantal gemeenten geldt bovendien een verplichting om over een conformiteitsattest te beschikken. En we weten dat de Vlaamse overheid plannen heeft om richting 2030 te evolueren naar een uniforme verplichting over het volledige Vlaamse grondgebied.
Eigenaars in een niet-conforme woning, worden doorgaans niet met de minimale woningkwaliteitsnormen geconfronteerd, ook al zijn ze wel van toepassing. We schrijven bewust ‘doorgaans’ want er zijn uitzonderingen. Denk bijvoorbeeld aan de maatregelen die de burgemeester kan nemen op grond van artikel 135 van de nieuwe Gemeentewet.
Feit echter dat de normen ook bij eigendomswoningen gelden, brengt met zich mee dat een ongeschiktheid niet zomaar verdwijnt doordat de eigenaar zelf in de woning intrekt. Enige manier om een ongeschiktheid te laten schrappen, is door een conformiteitsattest voor te leggen waaruit blijkt dat de woning voldoet.
Dat bevestigde minister Depraetere ook in haar antwoord:
Ik kan inderdaad bevestigen dat er geen verschil is tussen koopwoningen en huurwoningen als het gaat over de woningkwaliteitsnormen. Elke woning in Vlaanderen moet aan dezelfde minimale eisen voldoen. Ik vind dat ook logisch. Of het nu over een huurder of een eigenaar gaat, het is belangrijk dat die woning op orde is op het vlak van veiligheid, gezondheid en kwaliteit. Er bestaat dus niet zoiets als de specifieke huurkwaliteitscriteria, zoals in uw vraag. Dat is op zich ook logisch, want of het nu voor de huurder of de eigenaar is, een woning moet gezond en veilig zijn. Daar is er geen verschil.
Waar wel een verschil zit, is in de handhaving en de controle. Die handhaving en controle liggen vooral bij de huurmarkt. […] Maar eenmaal een woning op de Vlaamse lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen terechtkomt, kan ze pas van die lijst af als de nodige werken gedaan zijn en het conformiteitsattest effectief is ingediend.
De voornaamste reden dat de onbewoonbaarheid blijft gelden, ook na verkoop, is dat de woning niet voldoet aan de minimale normen en dus niet conform is. Het valt echter niet uit te sluiten dat de woning opnieuw zou worden verhuurd, door de huidige eigenaar of eventueel ook door de koper. Een eventuele nieuwe koper wordt op die manier ook op de hoogte gebracht van het feit dat de woning niet conform is. Het is dus ook een soort van bescherming voor de nieuwe eigenaar.
Zoals reeds gezegd, vind ik het logisch dat de onbewoonbaarheid van een woning pas wordt opgeheven nadat de woning conform is gemaakt, ook wanneer de woning na verkoop niet langer verhuurd wordt.
Eigenaars kunnen wel een vrijstelling of opschorting krijgen van de Vlaamse heffing op ongeschikte woning: ‘Je kunt die vrijstelling krijgen als je er zelf gaat wonen en geen andere woning bezit. Die optie is voorzien. Opschorting kan ook, zolang je de woning binnen de twee of vier jaar renoveert. In die periode mag het huis ook niet opnieuw verkocht worden. Gemeenten hanteren vaak dezelfde regels voor hun eigen heffing.’
Overigens is heden een evaluatie-oefening lopende van de minimale normen. Het Steunpunt Wonen is er mee belast om aanbevelingen te formuleren. Dat kan resulteren in bijsturingen. Dat was zeker het geval bij de meest recente evaluatie (2021), met de overstap van strafpunten naar categorieën van gebreken, nog los van verstrengingen op vlak van bijvoorbeeld vocht. Een belangrijk traject dus, onder meer in het licht van de toepassing van normen rond balustrades en borstweringen in appartementsgebouwen en de energienorm vanaf 01/01/2030.
