Vijf vragen aan... "1 op de 5 verkopen in Nederland is een huurpand"

1 Waarom wordt in Nederland gesproken van een 'uitpondgolf'? 

Rogier Weck: “Steeds meer particuliere en bedrijfsmatige verhuurders keren de Nederlandse woningmarkt de rug toe, door de verkoop van huurwoningen wanneer ze leegkomen. Alleen al in 2024 zijn ruim 37.000 voormalige huurwoningen verkocht (goed voor 14,2 miljard euro) .  Gedurende 2024 nam het aantal uitpondingen flink toe. De piek lag in het laatste kwartaal, met 12.100 verkochte huurwoningen. Dat betekent dat 1 op de 5 verkochte woningen een voormalige huurwoning was. In de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) samen is dit zelfs 2 op de 5 verkopen.

De impact van het uitponden wordt extra duidelijk in een vergelijking met de nieuwbouw: in 2024 zijn volgens het Kadaster zo’n 26.000 nieuwbouwwoningen verkocht. Oftewel, er hebben veel meer woningzoekers een voormalige huurwoning gekocht dan een nieuwbouwwoning.”

2 Wat veroorzaakt die golf?

“Uitponden wordt veroorzaakt door een combinatie van maatregelen op de huurmarkt. De belangrijkste redenen zijn de box-3 belasting, de regulering van de middenhuur en het verbod op tijdelijke huurcontracten. Volgens NVM-makelaars is de belasting in box 3 duidelijk het grootste knelpunt. Verhuren in de middenhuur kan nog rendabel zijn, maar de hoge belasting op een fictief rendement maakt het financieel onaantrekkelijk. Mogelijk geven makelaars meer gewicht aan de belastingdruk omdat deze particuliere beleggers hun voornaamste opdrachtgevers zijn voor uitpondingen. Grotere, bedrijfsmatige investeerders hebben geen last van deze belastingdruk, maar hiervoor ponden de makelaars in mindere mate uit. Terwijl deze partijen wel in dezelfde toenemende mate aan het uitponden zijn.

In 2025 zal het aantal uitpondingen verder stijgen. Uit een enquête onder 200 NVM-makelaars die vaak zulke woningen verkopen, blijkt dat 29% van de ondervraagden denkt dat het huidige hoge niveau doorzet en 64% zelfs een (sterke) toename verwacht. Dit komt doordat verhuurders hun woningen pas kunnen verkopen als ze leegkomen, bijvoorbeeld wanneer de huurder vertrekt of een huurcontract afloopt. Tot 1 juli 2026 worden hierdoor nog veel huurwoningen verkocht. Dit komt doordat tijdelijke huurcontracten vanaf 1 juli 2024 niet meer zijn toegestaan. Alle bestaande tijdelijke contracten – meestal voor 1 of 2 jaar – lopen af in de periode tot 1 juli 2026.”

3 Wat is er met de box-3 heffing (belasting op fictief rendement) juist gewijzigd en waarom heeft dat zo'n grote impact?

“De box-3 is vanaf 2023 gaan knellen door meerdere aanpassingen in het belastingsysteem. Zo is de leegwaarderatio aangepast, waardoor een flink groter deel van de WOZ-waarde (waarde van de woning) wordt meegenomen als basis voor de berekening van het fictief rendement. Ook is het fictief rendement waarvoor belasting moet worden betaald flink verhoogd, van circa 4,4% in 2022 naar 6,17% in 2023. En ook het belastingpercentage over dit fictief rendement is sindsdien geleidelijk toegenomen van 31% in 2022 naar inmiddels 36% nu.

De overheid gaat op termijn deze belasting aanpassen naar werkelijk rendement, maar dit is al uitgesteld van 2027 naar 2028. Ook de tijdelijke tegenbewijsregeling - om te bewijzen dat het werkelijke rendement lager is - heeft veel beperkingen. De Raad van State heeft aangegeven dat de Belastingdienst niet genoeg capaciteit heeft om dit goed uit te voeren. Daarnaast missen verhuurders onder andere de mogelijkheid voor kostenaftrek.

Dit zorgt voor veel onzekerheid onder verhuurders, die momenteel te maken hebben met een laag – of zelfs negatief – direct rendement. Door het verbod op tijdelijke huurcontracten hebben ze niet de mogelijkheid om een leeggekomen woning voor korte tijd te verhuren en later opnieuw te beslissen. Een tijdelijk verlies zou nog goedgemaakt kunnen worden door een waardestijging van de woning. Veel verhuurders kiezen daarom voor de veilige optie en verkopen hun woningen.”

4 Is de politiek zich voldoende bewust van het probleem en wordt er over ondernomen? Wat stelt NVM voor?

“De politiek heeft de uitpondgolf ook opgemerkt. Minister Mona Keijzer wil ingrijpen als er te veel huurwoningen verdwijnen. Een mogelijke oplossing is om de regels voor middenhuur te versoepelen. Maar makelaars denken niet dat dit alles oplost. De belangrijkste reden voor het uitponden is namelijk de belasting in box 3. Daarnaast hebben veel investeerders inmiddels een andere strategie en is het vertrouwen verdwenen. De meeste makelaars verwachten dat verhuurders blijven verkopen, zelfs als de regels voor middenhuur worden aangepast. Wel zal dit waarschijnlijk in een lager tempo gebeuren en zal een deel van de portefeuille behouden blijven.

Een oplossing die vanuit NVM wordt aangedragen is het terugbrengen van tijdelijke huurcontracten (en niet alleen voor studenten zoals nu in de politiek wordt besproken). Zo kunnen verhuurders het uitponden tijdelijk uitstellen en met de waardestijging tijdelijk laag of negatief rendement compenseren. Dit biedt de overheid de kans om in de tussentijd de box-3 op te lossen en het vertrouwen terug te winnen.”

5 Hoe kijken vastgoedkantoren naar dit fenomeen? Als een maatschappelijk probleem of net interessant voor de bottom line omdat verkopen rendabeler is? Of met gemengde gevoelens?

“Voor koopstarters is uitponden een kans, wanneer zij de voormalige huurwoningen kunnen kopen. In de afgelopen 12 maanden was 62% van de kopers van uitpondwoningen een starter, tegenover 43% bij de reguliere verkopen. Dit komt omdat uitgeponde woningen vaak kleiner en goedkoper zijn, wat goed past bij wat starters zoeken. Eerder NVM-onderzoek liet al zien dat deze starters vaker alleenstaand en jonger dan 35 jaar zijn, doordat het aanbod met name op hun zoekcriteria aansluit.

 Maar er is ook een keerzijde. Waar een starter een woning kan kopen, raakt een huurder zijn kans op een woning kwijt. Dit zorgt voor problemen bij huurders van wie het contract afloopt en die niet genoeg geld hebben om de woning zelf te kopen. Als de verhuurder de woning verkoopt omdat verhuren niet meer rendabel is, moet de huurder op zoek naar een andere huurwoning. Dit wordt steeds moeilijker, omdat het aanbod van huurwoningen blijft afnemen.

Hierbij ontstaat de misvatting dat deze huurders nu een uitpondwoning kunnen kopen. Dat dit niet altijd zo is, blijkt wanneer we het benodigde inkomen tegen elkaar afzetten. Om een woning te mogen huren, moet je meestal een bruto jaarinkomen van viermaal de jaarhuur hebben. Bij het rekenvoorbeeld van een huurwoning in Deventer is de huur € 1.125 per maand per 1 januari. In dit geval is dus een bruto-inkomen nodig van minstens € 54.000 per jaar. Maar voor de hypotheek om deze woning – met een marktwaarde van € 350.000 - te kopen, heb je een inkomen van € 74.000 per jaar nodig.

 Samengevat ontstaat er vooral een maatschappelijk probleem: starters met een hoger inkomen, voldoende spaargeld of financiële steun profiteren van uitponden. Huurders die een koophuis niet kunnen betalen, raken steeds vaker in de knel.”