Afschaffing federale intrestaftrek: het offer om reële huurinkomsten te vermijden?
Toen het federaal regeerakkoord bekend raakte, was het al dan niet verschijnen van de reële huurinkomsten het eerste waar we naar zochten. Dat de regering die stap niet zet, is een grote opluchting. Tegelijk was het duidelijk dat vastgoed de dans niet geheel zou ontspringen, gelet op de budgettaire uitdagingen waar ons land mee zit. Tenslotte breidt de regering de regeling voor sloop/heropbouw terug uit. En blijft het BTW-tarief voor renovatie op 6%.
Vraag was dus waar de angel zit. Welke prijs moet vastgoed betalen? Sinds de publicatie van de budgettaire tabel is het antwoord er: een besparing van 210 miljoen euro via de afschaffing van de federale intrestaftrek.
Waarom weten we dat pas op basis van de begrotingstabellen? Dat komt door een beleidsdiscussie die al jaren meegaat. Die gaat over de ‘federale woonfiscaliteit’. Na de regionalisering van de woonbonus (ondertussen afgeschaft in de 3 gewesten) bleek een kleine groep burgers nog beroep te kunnen doen op een ‘federale woonbonus’. Dat werd als zeer onrechtvaardig gezien. Daarom werd met de regelmaat van de klok voorgesteld om dit af te schaffen.
Bij de publicatie van het regeerakkoord was het dan ook niet duidelijk of de passage rond de intrestaftrek enkel betrekking had op deze ‘federale woonbonus’, dan wel ruimer ging. Met dank aan de begrotingstabellen weten we nu dat de regering De Wever de federale intrestaftrek in haar geheel zal schrappen.
Dat gebeurt bovendien niet enkel voor nieuwe contracten. Ook wie vandaag een krediet lopen heeft, zal de verschuldigde personenbelasting niet meer kunnen verlagen via de aftrek van intresten. Terecht geven fiscalisten aan dat dit een inbreuk is op het principe ‘pacta sunt servanda’. Ook wel: het principe dat de overheid bestaande engagementen moet honoreren. Wie heeft geïnvesteerd in vastgoed via een krediet in de verwachting de intresten te kunnen aftrekken, ziet ‘woordbreuk’ vanuit de overheid.
Iedereen herinnert zich dat de afbouw & afschaffing van de woonbonus enkel gebeurde voor nieuwe contracten. Bestaande contracten werden beschermd. Dat principe wordt bij de afschaffing van de federale intrestaftrek niet gerespecteerd.
Laat ons duidelijk zijn: dit zal een stevige impact hebben op de huurmarkt. De intrestaftrek was zowat het enige nog resterende belastingvoordeel waar investeerders beroep op konden doen.
De intrestaftrek speelt enkel voor wie vastgoed koopt, andere dan de gezinswoning. De inkomsten van een gezinswoning worden niet belast. Ze zijn vrijgesteld in de personenbelasting. Er is dus geen belasting waarvan intresten zouden kunnen worden afgetrokken.
De facto gaat het om een belastingverhoging van 210 miljoen euro. Dat is niet min.
Een cijfer waar we vanuit CIB vaak naar verwijzen, is de inschatting van de Hoge Raad van Financiën naar de kost van een belasting op reële huurinkomsten. De Hoge Raad schatte die rond 464 miljoen euro. De afschaffing van de federale intrestaftrek is zo goed voor een belastingverhoging van ongeveer de helft van wat het bij de reële huurinkomsten zou zijn.
A big price to pay dus. Het regeerakkoord vermijdt de reële huurinkomsten. Maar, vastgoed ontspringt de dans niet qua besparingen.
Perceptie speelt natuurlijk een rol. De intrestaftrek is minder bekend. De afschaffing ligt minder in het oog van de storm dan de reële huurinkomsten. De federale regering hoopt zo negatieve gedragseffecten te reduceren.
Wat ongetwijfeld meespeelde: de federale intrestaftrek wordt niet enkel gebruikt voor investeringen in huurwoningen. Ze wordt ook ingeroepen voor tweede verblijven, gekocht via een krediet.
De regering vermoedt ongetwijfeld dat de intrestaftrek vaker wordt gebruikt door professionele investeerders, die sneller een aankoop financieren op krediet. Vergis je niet: de afschaffing raakt niet alleen het residentieel segment, maar evenzeer het niet-residentieel segment.
Het is duidelijk dat tijdens de onderhandelingen minstens één, mogelijks meerdere partijen insisteerden dat er binnen de vastgoedfiscaliteit ‘iets’ moest gebeuren. We weten dat een belasting op reële huurinkomsten in verschillende supernota’s heeft gestaan. Dat doen sneuvelen kon blijkbaar niet zonder andere maatregel. Men is geland op de afschaffing van de federale intrestaftrek. In diverse media wordt aangegeven dat de regering dit situeert binnen het luik ‘de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten’. De manier waarop, zonder het respecteren van lopende contracten, doet de klap nog zwaarder aankomen. De communicatie is ook niet ideaal. Dat minister van Financiën Jan Jambon ondertussen heeft moeten toegeven dat de afschaffing er pas komt vanaf 01/01/2026 (in plaats van 2025) verguldt de pil niet.
Binnen de vastgoedsector onderschat niemand de impact van deze maatregel. Elke disincentive voor investeringen is contraproductief.
