Perfecte storm raast doorheen Vlaamse huurmarkt
De Vlaamse huurmarkt kampt met een ongezien krapte. De Huurbarometer 2024 van CIB en Korfine toont een scherpe daling van het aantal huurcontracten (-16% tegenover 2023) en een stijging van de huurprijzen voor alle woningtypes (+6%). Het tekort aan huurwoningen treft nu heel Vlaanderen, niet alleen de steden.
- 16% minder huurcontracten in vergelijking met 2023
- Huurders blijven anderhalf jaar langer in huurpand in vergelijking met vijf jaar geleden
- Gemiddelde huurprijs stijgt voor alle woningtypes met 6% tegenover 2023
- Gemiddeld €870 voor een appartement en €996 voor een rijwoning in 2024
- De mediaanhuurprijs bereikt €850 (+6,3% tegenover 2023)
- Vlaams-Brabant blijft duurste provincie Leuven blijft de duurste stad
- Voor het eerst zijn er cijfers over de agglomeraties van de 13 Vlaamse centrumsteden
- Analyse door CIB in samenwerking met Korfine van 47.500 huurcontracten afgesloten in 2024 via een vastgoedkantoor
“De Huurbarometer 2024 bevestigt het absolute kernprobleem vandaag op de huurmarkt: een tekort aan aanbod. De vraag naar huurwoningen is nog nooit zo groot geweest. Meer dan 100 kandidaturen per pand is geen uitzondering meer. Het tekort aan huurwoningen doet zich nu voor in heel Vlaanderen. Vroeger was het meer beperkt tot de steden. Er raast momenteel een perfecte storm op de huurmarkt en die moet dringend aangepakt worden.”
Kristophe Thijs, directeur Communicatie CIB
“De krapte op de huurmarkt is tragisch voor wie een woning zoekt. Maar ze zorgt ook voor grote ongerustheid bij zittende huurders. Zij blijven langer in hun woning omdat een nieuwe vinden bijzonder moeilijk is. Vastgoedkantoren zien het aantal opzeggingen van huurcontracten sterk afnemen. Bovendien kunnen huurders minder snel de stap naar de koopmarkt zetten. Deze combinatie zorgt voor minder dynamiek op de markt. Die komt steeds meer tot stilstand. Bij Korfine zien we de gemiddelde duur van een huurcontract hierdoor stevig toenemen: van gemiddeld 2,5 jaar in 2019 naar 3,9 jaar in 2024.”
Patrick Boterbergh, CEO Korfine
Er moeten dringend extra huurwoningen bijkomen. Dat is de centrale boodschap in deze editie van de Huurbarometer. Voor het eerst in onze cijferreeks (die start in 2018) zagen we minder dan 50.000 nieuwe verhuringen in Vlaanderen. In een normaal jaar ligt dat aantal altijd boven de 55.000. In vergelijking met 2023 gaat het om 16% minder huurcontracten.
Vastgoedkantoren signaleren de wanhoop van wie vandaag in die krappe markt op zoek is naar een huurwoning. “Personen stellen zich kandidaat voor meerdere woningen tegelijk, vaak zonder rekening te houden met hun budget. Andere trend: mensen die zich kandidaat stellen om een woning te huren zonder deze eerst te bezichtigen. Prioriteit is een dak boven het hoofd”, stelt Thijs vast.
Er gaapt een grote kloof tussen vraag en aanbod. Voor het eerst in lange tijd weerspiegelt zich dat in de prijsevolutie.
Huurprijzen stijgen sterker dan inflatie
Tot en met 2023 volgden de prijzen het tempo van de inflatie, weliswaar met een zekere vertraging. Ter illustratie nemen we een huurcontract afgesloten op 1 oktober 2018 voor een appartement. De gemiddelde huurprijs bedroeg toen €690:
- Met volledige indexatie zou de huurder voor dit huurcontract in 2023 €818 betalen.
- De gemiddelde huurprijs voor een appartement in 2023 bedroeg €822. Dat is de prijs voor een nieuw huurcontract.
- Het verschil tussen beiden is quasi nihil. Dat bewijst dat de huurprijzen tot en met 2023 gelijk evolueerden met de inflatie.
- In 2024 hadden we een vertraging verwacht in de stijging van de huurprijzen. Die is er slechts vrij beperkt gekomen. De gemiddelde prijzen namen tegenover 2023 toe met 6,1% tot €922€.
We zagen dat alle woningtypes quasi gelijk in prijs toenamen, met weinig verschil tussen huizen (rijwoningen, halfopen bebouwingen, vrijstaande woningen) en appartementen. De percentages zitten telkens rond die 6%. Tegenover een toename van 6,6% in 2023 – toen mede door de inflatie - is dat slechts een kleine tempering.
“In 2024 stegen de huurprijzen wel meer dan de inflatie. De gemiddelde huurprijs voor een appartement bedroeg €870. Maken we terug de vergelijking met een huurcontract uit 2018, dat volledig wordt geïndexeerd, dan zien we dat de huurprijs daarvan in 2024 zou uitkomen op €849,5”, rekende CIB uit.
Enige logische verklaring voor deze trendbreuk ligt in de toenemende kloof tussen vraag en aanbod. Verhuurders zetten hun panden soms iets hoger in de markt, rekening houdend met de grote vraag.
| Evolutie Y-Y | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| Rijhuizen | 1,5% | 3,4% | 4,0% | 5,3% | 6,0% | 6,0% |
| Halfopen | 2,1% | 4,8% | 3,8% | 4,7% | 7,2% | 5,7% |
| Vrijstaand | 4,0% | 3,6% | 3,9% | 5,9% | 5,3% | 6,0% |
| Appartementen | 2,4% | 2,3% | 2,6% | 4,3% | 6,2% | 5,9% |
| Studio's | 2,6% | 1,0% | -3,3% | 9,8% | 12,8% | 7,6% |
| Kamers | 10,3% | 5,6% | -1,5% | 8,6% | 13,1% | 10,0% |
| Alle woningtypes | 2,5% | 2,3% | 2,2% | 4,9% | 6,6% | 6,1% |
Bron: Huurbarometer CIB-Korfine
We zagen de afname van de prijsstijgingen in het najaar tegenover voorjaar 2024 bij alle woningtypes. Appartementen werden in het najaar van 2023 2,7% duurder, in het voorjaar van 2024 3,3% en in het najaar van 2024 ‘slechts’ 2%. Om gelijke periodes te contrasteren: rijwoningen stegen in de tweede helft van 2023 met 5,8% en halfopen bebouwingen met 6%. In het najaar van 2024 was dat 2,9% voor de rijwoningen en 2,3% voor de halfopen bebouwingen.
Net zoals in 2022 en 2023 zagen we sterkere prijsstijgingen bij de kleinste en goedkoopste woningtypes: de studio’s en de domiciliekamers. Concurrentie met studenten (gezien de krapte op dat segment) speelt hierbij ontegensprekelijk een rol.
| Gemiddelde | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| Rijhuizen | 771 | 782 | 809 | 841 | 886 | 939 | 996 |
| Halfopen | 842 | 860 | 901 | 935 | 978 | 1.048 | 1.108 |
| Vrijstaand | 940 | 978 | 1.013 | 1.053 | 1.115 | 1.174 | 1.244 |
| Appartementen | 690 | 707 | 723 | 742 | 774 | 822 | 870 |
| Studio's | 476 | 488 | 493 | 476 | 523 | 590 | 635 |
| Kamers | 353 | 390 | 412 | 406 | 441 | 499 | 548 |
| Alle woningtypes | 726 | 744 | 761 | 778 | 816 | 869 | 922 |
Bron: Huurbarometer CIB-Korfine
Centrumsteden versus rest van Vlaanderen
Belangrijk signaal dat we vanuit de vastgoedkantoren kregen, is dat de krapte op de huurmarkt zich nu in heel Vlaanderen voordoet en niet langer voornamelijk in de steden. Daarom hebben we in deze editie van de Huurbarometer een specifieke analyse uitgevoerd naar de resultaten van de 13 centrumsteden versus de rest van Vlaanderen. We kijken daarbij naar de agglomeratie van de centrumsteden, dus deelgemeenten inbegrepen.
De belangrijkste bevindingen op een rijtje:
- Het aantal nieuwe huurcontracten is in de centrumsteden teruggevallen met 17,5%, tegenover 14,2% in de rest van Vlaanderen. De situatie is dus nergens rooskleurig maar wel (nog) ernstiger in de centrumsteden.
- Dat vertaalt zich een stukje in de prijsevolutie. In de centrumsteden zijn appartementen 6,4% duurder geworden, tegenover 5,8% in de rest van Vlaanderen.
- De gemiddelde huurprijs voor een appartement bedroeg €927 in de centrumsteden tegenover €860 in de rest van Vlaanderen.
Appartementen steeds dominanter
Het aandeel appartementen in de huurmarkt blijft stijgen. 72,2% van alle verhuringen in 2024 betrof een appartement. Dat is reeds 3% meer dan in 2018. Rijhuizen vertegenwoordigen nog slechts 11% (tegenover 13,7% in 2018).
Evolutie van de mediaanprijzen
Ook op vlak van mediaanprijzen zien we vanaf 2021 een duidelijke kentering. Voordien waren de toenames van de mediaanprijzen jaarlijks vrij beperkt. Dat was ook de periode waarin de gemiddeldes telkens met ongeveer 2% toenamen. Sinds 2021 zien we stevige prijsstijgingen en dus ook sprongen in de mediaanprijzen. De helft van de huurders die in 2024 een contract ondertekende, betaalt €850 per maand of meer.
| Mediaan | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| Rijhuizen | 710 | 725 | 750 | 750 | 790 | 825 | 875 | 900 |
| Halfopen | 750 | 795 | 800 | 850 | 875 | 900 | 960 | 1.048 |
| Vrijstaand | 800 | 850 | 850 | 880 | 900 | 950 | 1.025 | 1.100 |
| Appartementen | 650 | 660 | 680 | 695 | 700 | 745 | 790 | 825 |
| Studio's | 450 | 460 | 475 | 490 | 476 | 520 | 565 | 610 |
| Kamers | 350 | 350 | 395 | 400 | 400 | 430 | 490 | 534 |
| Alle woningtypes | 675 | 680 | 695 | 700 | 725 | 750 | 800 | 850 |
Bron: Huurbarometer CIB-Korfine
Prijsevolutie op semesterbasis
Voor de volledigheid geven we ook de prijsevolutie op semesterbasis mee.
| Gemiddelde | 2019S1 | 2019S2 | 2020S1 | 2020S2 | 2021S1 | 2021S2 | 2022S1 | 2022S2 | 2023S1 | 2023S2 | 2024S1 | 2024S2 |
| Rijhuizen | 785 | 780 | 796 | 820 | 831 | 852 | 877 | 896 | 915 | 967 | 981 | 1.009 |
| Halfopen | 842 | 876 | 886 | 913 | 912 | 957 | 954 | 999 | 1.019 | 1.080 | 1.095 | 1.120 |
| Vrijstaand | 957 | 998 | 976 | 1.047 | 1.031 | 1.076 | 1.080 | 1.144 | 1.131 | 1.220 | 1.200 | 1.281 |
| Appartementen | 699 | 714 | 717 | 728 | 733 | 752 | 763 | 785 | 812 | 833 | 861 | 878 |
| Studio's | 482 | 492 | 501 | 489 | 506 | 463 | 526 | 522 | 596 | 586 | 620 | 645 |
| Kamers | 390 | 390 | 411 | 412 | 407 | 406 | 409 | 446 | 442 | 501 | 515 | 551 |
| Villa's | 1.696 | 1.799 | 1.639 | 1.785 | 1.726 | 2.001 | 1.949 | 2.043 | 1.731 | 2.043 | 2.107 | 2.192 |
| Alle woningtypes | 737 | 750 | 757 | 764 | 772 | 783 | 806 | 824 | 856 | 883 | 913 | 930 |
Bron: Huurbarometer CIB-Korfine
Grote kloof tussen Vlaams-Brabant en de andere provincies
Vlaams-Brabant blijft de duurste provincie om te huren. Er wordt in 2024 gemiddeld meer dan €1.000 betaald voor een appartement. In Antwerpen is de kloof genomen van de €900. In geen enkele provincie ligt de gemiddelde prijs voor een appartement nog onder de €800.
Doorgaans zien we gelijkaardige prijsstijgingen in de provincies en soms dat de goedkoopste provincies sneller in prijs toenemen. Dat was anders in 2024: de duurste provincie was ook de sterkste stijger. In West-Vlaanderen - traditioneel de goedkoopste provincie - namen de prijzen het minst toe.
Deze vaststelling illustreert dat de prijsstijgingen – meer dan andere jaren – gedreven worden door de specifieke omstandigheden op de huurmarkt, eerder dan algemene economische trends. De kloof tussen vraag en aanbod heeft ontegensprekelijk een impact.
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | T.o.v. 2023 | ||
| VB | 874 | 910 | 926 | 923 | 971 | 1.044 | 1.118 | 7,07% | |
| Rijhuizen | 1.004 | 989 | 1.024 | 1.054 | 1.112 | 1.185 | 1.280 | 8,03% | |
| Halfopen | 1.078 | 1.117 | 1.188 | 1.232 | 1.292 | 1.354 | 1.432 | 5,76% | |
| Vrijstaand | 1.266 | 1.328 | 1.415 | 1.467 | 1.554 | 1.596 | 1.642 | 2,89% | |
| Appartementen | 773 | 802 | 817 | 844 | 882 | 936 | 1.011 | 7,97% | |
| Studio's | 495 | 509 | 532 | 446 | 526 | 620 | 725 | 16,84% | |
| Kamers | 379 | 397 | 437 | 436 | 482 | 567 | 601 | 5,92% | |
| Villa's | 1.852 | 2.125 | 2.078 | 2.128 | 2.223 | 2.219 | 2.331 | 5,06% | |
| ANT | 756 | 767 | 783 | 803 | 839 | 892 | 949 | 6,38% | |
| Rijhuizen | 880 | 886 | 912 | 979 | 1.040 | 1.095 | 1.191 | 8,77% | |
| Halfopen | 921 | 937 | 994 | 1.040 | 1.082 | 1.143 | 1.202 | 5,20% | |
| Vrijstaand | 1.022 | 1.077 | 1.058 | 1.099 | 1.134 | 1.271 | 1.360 | 7,00% | |
| Appartementen | 723 | 736 | 753 | 773 | 805 | 852 | 904 | 6,07% | |
| Studio's | 486 | 515 | 535 | 542 | 576 | 630 | 654 | 3,79% | |
| Kamers | 380 | 417 | 406 | 419 | 443 | 471 | 486 | 3,20% | |
| OVL | 706 | 724 | 745 | 761 | 799 | 845 | 893 | 5,61% | |
| Rijhuizen | 755 | 778 | 806 | 832 | 883 | 929 | 1.002 | 7,78% | |
| Halfopen | 807 | 826 | 858 | 900 | 941 | 1.006 | 1.084 | 7,82% | |
| Vrijstaand | 878 | 893 | 934 | 964 | 1.005 | 1.060 | 1.112 | 4,89% | |
| Appartementen | 675 | 688 | 709 | 725 | 755 | 799 | 836 | 4,68% | |
| Studio's | 490 | 500 | 506 | 520 | 546 | 604 | 625 | 3,47% | |
| LIM | 685 | 699 | 716 | 739 | 774 | 824 | 871 | 5,76% | |
| Rijhuizen | 752 | 756 | 817 | 825 | 855 | 923 | 891 | -3,47% | |
| Halfopen | 783 | 801 | 834 | 882 | 916 | 992 | 1.077 | 8,56% | |
| Vrijstaand | 826 | 845 | 880 | 955 | 1.003 | 1.040 | 1.119 | 7,62% | |
| Appartementen | 655 | 669 | 680 | 703 | 731 | 780 | 823 | 5,52% | |
| WVL | 662 | 674 | 691 | 706 | 741 | 794 | 838 | 5,54% | |
| Rijhuizen | 683 | 694 | 715 | 735 | 783 | 833 | 874 | 4,82% | |
| Halfopen | 741 | 756 | 795 | 803 | 854 | 921 | 947 | 2,76% | |
| Vrijstaand | 784 | 809 | 825 | 871 | 944 | 949 | 1.043 | 9,90% | |
| Appartementen | 640 | 655 | 670 | 684 | 712 | 763 | 804 | 5,35% | |
| Studio's | 455 | 464 | 455 | 461 | 490 | 542 | 573 | 5,77% | |
Bron: Huurbarometer CIB-Korfine
Leuven blijft duurste centrumstad
In de onderstaande tabel bekijken we enkel de huurprijzen voor een appartement binnen de stadscentra (historische kern) van de 13 grootste Vlaamse steden.
Leuven heeft in 2023 de leiderspositie overgenomen van Antwerpen, met de sterkst gestegen gemiddelde huurprijs van alle centrumsteden: een toename met €130 of 14,8%. Ook in 2024 stegen de prijzen in Leuven met meer dan 10%. In de andere centrumsteden zagen we lagere prijsstijgingen. In veel stadscentra lag die zelfs onder de 5%. In Limburg neemt Genk de koppositie over van Hasselt.
| Appartementen | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
| Leuven (3000) | 793 | 842 | 843 | 863 | 883 | 999 | 1.120 | 12,1% |
| Antwerpen (2000) | 859 | 889 | 884 | 910 | 931 | 990 | 1.022 | 3,3% |
| Gent (9000) | 758 | 777 | 799 | 812 | 845 | 887 | 938 | 5,8% |
| Mechelen (2800) | 748 | 756 | 799 | 803 | 833 | 898 | 924 | 2,8% |
| Genk (3600) | 663 | 688 | 696 | 725 | 750 | 797 | 854 | 7,2% |
| Brugge (8000) | 663 | 700 | 716 | 709 | 754 | 819 | 849 | 3,7% |
| Hasselt (3500) | 676 | 692 | 715 | 725 | 761 | 811 | 846 | 4,3% |
| Turnhout (2300) | 646 | 670 | 686 | 703 | 730 | 770 | 811 | 5,3% |
| Oostende (8400) | 615 | 645 | 648 | 655 | 677 | 742 | 791 | 6,6% |
| Aalst (9300) | 639 | 648 | 668 | 689 | 709 | 737 | 790 | 7,3% |
| Sint-Niklaas (9100) | 636 | 646 | 676 | 669 | 704 | 758 | 781 | 3,1% |
| Kortrijk (8500) | 609 | 644 | 654 | 665 | 688 | 747 | 760 | 1,7% |
| Roeselare (8800) | 583 | 603 | 608 | 621 | 630 | 668 | 685 | 2,6% |
Bron: CIB – Korfine
In de onderstaande tabel staan de gemiddelde prijzen van appartementen op niveau van de stedelijke agglomeraties, dus inclusief de randgemeenten van elke stad.
| Appartementen | Stad | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
| 21004 | Brussel | 1.069 | 1.079 | 1.039 | 1.058 | 1.130 | 1.205 | 1.254 | 4,1% |
| 24062 | Leuven | 793 | 830 | 836 | 856 | 880 | 973 | 1.074 | 10,3% |
| 11002 | Antwerpen | 764 | 773 | 793 | 813 | 838 | 878 | 943 | 7,4% |
| 44021 | Gent | 751 | 771 | 792 | 807 | 838 | 883 | 932 | 5,5% |
| 12025 | Mechelen | 747 | 757 | 802 | 807 | 838 | 905 | 929 | 2,6% |
| 71022 | Hasselt | 675 | 691 | 715 | 723 | 757 | 811 | 874 | 7,8% |
| 71016 | Genk | 663 | 688 | 696 | 725 | 750 | 797 | 854 | 7,2% |
| 31005 | Brugge | 654 | 685 | 698 | 697 | 748 | 797 | 836 | 4,9% |
| 13040 | Turnhout | 646 | 670 | 686 | 703 | 730 | 770 | 811 | 5,3% |
| 41002 | Aalst | 646 | 654 | 674 | 690 | 713 | 742 | 792 | 6,7% |
| 35013 | Oostende | 615 | 645 | 648 | 655 | 677 | 742 | 791 | 6,6% |
| 46021 | Sint-Niklaas | 638 | 649 | 679 | 674 | 706 | 761 | 781 | 2,6% |
| 34022 | Kortrijk | 610 | 639 | 645 | 659 | 681 | 740 | 755 | 2,0% |
| 36015 | Roeselare | 583 | 603 | 608 | 621 | 630 | 668 | 685 | 2,6% |
Bron: CIB – Korfine
Aanvullend
CIB-website verzamelt voortaan facts en figures over de vastgoedsector
Voortaan vind je op de CIB-website een afzonderlijke pagina met sectorinzichten (www.cib.be/sector-inzichten-overzicht). Daar verzamelen we enkele key facts en figures over de vastgoedsector. We zoomen er zowel in op syndic (aandeel appartementen op gemeenteniveau, ouderdom van de appartementsgebouwen, evolutie van het aantal syndici) als op de koopmarkt (mediaanprijzen) en de vakantieverhuur (aantal vakantiewoningen per kustgemeente, aantal aankomsten en overnachtingen in vakantiewoningen aan de Kust). Belangrijk: je vindt hier ook de belangrijkste gegevens uit de Huurbarometer (gemiddelde huurprijzen op gemeenteniveau voor Vlaanderen en Brussel). Zeker een aanrader dus voor een helicopterview op de vastgoedsector! De sectorinzichten worden op regelmatige basis geactualiseerd.
