Vlaamse huurmarkt evolueert naar een ‘nieuwe normaal’

“Dit zijn geen tijdelijke schommelingen meer. Wat we hier zien, is een structureel onevenwicht dat zich jaar na jaar verder vastzet. Minder dan 50.000 verhuringen is een symbolische maar vooral pijnlijke grens. In een markt met structureel tekort is elke woning die verdwijnt er één te veel. Het ontbreken van overheidsstimulansen om te investeren in onze huurmarkt laat zich steeds sterker voelen.” Kristophe Thijs, directeur Communicatie CIB

“Wie vandaag nog twijfelt aan het bestaan van een aanbodprobleem op de huurmarkt, krijgt nu een ondubbelzinnig antwoord. Voor wie zich al langer zorgen maakte over de steeds grotere kloof tussen vraag en aanbod op de huurmarkt, doen de cijfers uit de Huurbarometer dan ook echt alarmbellen afgaan." Patrick Boterbergh, CEO Korfine

Vandaag publiceren CIB en Korfine de nieuwe en verbeterde Huurbarometer, met de cijfers voor 2025. Die zetten in de verf dat de huurmarkt evolueert naar een ‘nieuw normaal’. De kenmerken daarvan: structureel minder nieuwe verhuringen en een huurprijsstijging die tempert maar nog 1% boven de inflatie blijft. Voor beide elementen is er maar één reden: het aanbod dat te beperkt is ten opzichte van de grote en nog groeiende vraag. Dat vertaalt zich in een te krappe markt.

Voor 2025 zijn er vandaag 46.500 verhuringen geregistreerd in onze databank. We anticiperen dat daar maximaal nog 2.000  à 3.000 nieuwe verhuringen bij komen. Het resultaat: voor het eerst in onze datareeks zijn er minder dan 50.000 nieuwe verhuringen afgesloten via een vastgoedkantoor en dat terwijl het marktaandeel van vastgoedmakelaars in verhuur stijgt. De Woonsurvey 2023 van het Steunpunt Wonen toont dat: terwijl in 2018 26% van alle verhuringen (incl. sociale huur) via een vastgoedkantoor verliep, was dat in 2023 36%.

Het contrast met enkele jaren terug is groot. In 2024 waren er nog 51.500 nieuwe verhuringen. In 2023 en 2022 lag dat cijfer boven 58.000. 2021 was in de nasleep van corona-lockdowns een recordjaar, met meer dan 60.000 verhuringen. In 2020 en 2019 waren het er telkens meer dan 57.000.

Kortom: in het nieuwe normaal zijn er 9 à 10.000 verhuringen minder dan we vroeger gewoon waren. Het aantal nieuwe verhuringen daalt weliswaar minder snel dan in 2024. “Maar, elke woning minder is problematisch wanneer we al met een tekort kampen”, benadrukt Kristophe Thijs.

De cijfers bevestigen wat de vastgoedkantoren al lang aangeven: het aanbod is gewoon te krap. Elke nieuwe huurwoning kan uiteraard maar aan één huishouden verhuurd worden. In de studentensteden is dat huishouden vandaag soms ook: een groep van medehuurders. Maar die opkomst van medehuur doet de nood aan bijkomend aanbod niet afremmen. Voor wie zich al langer zorgen maakt over de steeds grotere kloof tussen vraag en aanbod op de huurmarkt, doen de cijfers uit de Huurbarometer dan ook echt alarmbellen afgaan.

Een aanbodtekort heeft altijd een effect op de prijs. Dat effect is er ook wat de huurprijzen betreft. Toch is het beperkter dan sommigen misschien denken. Diverse factoren verklaren waarom het onevenwicht tussen vraag en aanbod zich niet volledig kan vertalen in de prijs. “Ten eerste moet de verhuurder zijn prijs vooraf bepalen en afficheren. De prijs ligt dus vast. Op de huurmarkt wordt niet ‘geboden’. Kandidaat-huurders concurreren met elkaar op solvabiliteit, niet op wie de hoogste prijs kan betalen. De huurmarkt verschilt daarmee fundamenteel van de koopmarkt.”, aldus Thijs

Tweede factor is dat de huurprijzen nauw verbonden zijn aan de inkomensevolutie. Ze kunnen niet disproportioneel stijgen ten opzichte daarvan. Wie als verhuurder zijn pand te hoog prijst, kan ook vandaag nog moeite hebben om een huurder te vinden. Omdat die de huurprijs wel moet kunnen betalen. “Een verhuurder die de huur te hoog zet, doet zijn verhuurrisico stijgen (risico op achterstallen en wanbetaling). De juiste prijszetting is en blijft daardoor uitermate belangrijk”, vult Patrick Boterbergh aan.

Deze factoren verklaren waarom we sinds 2023 een geleidelijke tempering van de huurprijsevolutie zien. In 2025 steeg de gemiddelde prijs voor alle woningtypes samen met 4,5%. Dat is een percent minder dan in 2024 (5,6%). Toen was de prijsevolutie ook al afgezwakt tegenover (recordjaar) 2023 (6,5%). De huurprijsevolutie is dus zeer geleidelijk aan het toegroeien naar een niveau van ongeveer 1% boven inflatie. 

Het is niet uitgesloten dat de huurprijzen de komende jaren ongeveer op dat elan verder zullen gaan. Zeker omdat de evolutie van de huurprijzen ook een kwaliteitstoename weerspiegelt. Dat blijkt verder in deze barometer wanneer we kijken naar de verdeling van de EPC-labels. Die bewijst dat de nieuw verhuurde woningen ook steeds energiezuiniger en kwalitatiever zijn.

Bron: Huurbarometer CIB-Korfine

De gemiddelde huurprijzen worden vooral gestuwd door de appartementen. Die maken immers net geen 70% uit van alle nieuwe verhuringen. Bij de appartementen zagen we in 2025 een meer gematigde prijsstijging van 4%, tegenover 5,5% in 2024. 

Symbolisch belangrijk is dat de gemiddelde huurprijs voor het eerst de kloof van € 900 per maand heeft overschreden. Bemoedigend is tegelijk dat de mediaan huurprijzen minder hard doorstijgen. Voor appartementen is de mediaan huur in 2025 slechts met 3% toegenomen. De helft van de nieuwe verhuringen van appartementen gebeurt aan een huur van € 855 per maand of minder.

Bron: Huurbarometer CIB-Korfine

De trend sinds de start van de Huurbarometer is dat de huurprijsevolutie voor huurhuizen structureel hoger ligt dan voor appartementen. “Dat heeft te maken met een resem factoren, inclusief de ligging, de nog grotere vraagdruk naar gezinswoningen en het profiel van de huurders. 2025 is niet atypisch op dit vlak, met prijsstijgingen van 6% voor rijwoningen en 5,7% voor halfopen bebouwingen. Alleen bij de vrijstaande woningen gaat het met +3,3% duidelijk minder hard.”, aldus Thijs. 

Voor alle woningtypes samen nadert de mediaanprijs ondertussen de kaap van € 900.

Aantal slaapkamers

Doorheen onze dataset domineren de tweeslaapkamerappartementen. Zij zijn ieder jaar goed voor ca. 61% van alle verhuurde appartementen. 1-slaapkamerappartementen vertegenwoordigen ongeveer 27%. Het restant bestaat quasi volledig uit 3 slaapkamers. Appartementen met 4 slaapkamers zijn er amper. En als ze er zijn, behoren ze hoofdzakelijk tot het luxesegment van penthouses en duplexen.

Bron: Huurbarometer CIB-Korfine

“Hoewel de prijsevolutie van jaar tot jaar kan verschillen zien we dat globaal sinds 2017 de prijs voor een 1-slaapkamerappartement het minst is toegenomen (+34,3%). Bij de 2-slaapkamerappartementen ligt de toename al wat hoger (+38,2%). De stijging bij 3 slaapkamers is echter verreweg het meest uitgesproken: +54,7%”, analyseert Patrick Boterbergh.

Bij de rijhuizen zien we hetzelfde fenomeen: de prijsstijging is meer uitgesproken naargelang het aantal slaapkamers toeneemt. Concreet: +26,6% bij 1 slaapkamer (ca. 9% van het totaal aantal rijwoningen) - +35,2% bij 2 slaapkamers (ca. 33%-35% van het totaal) - +41,3% bij 3 slaapkamers (45-46%) - +59,8% bij 4 slaapkamers (9 à 10%).

Bron: Huurbarometer CIB-Korfine 

Beeld van de huurmarkt volgens EPC-label

Het nieuwe Huurbarometerbestand laat voor het eerst ook toe om gegevens te ontsluiten over hoe de huurmarkt er uitziet op vlak van energiezuinigheid. We beschikken immers voor ongeveer 40% van alle verhuringen over informatie betreffende het EPC-label. 

Uit deze cijfers blijkt dat de energiezuinigheid van de nieuwe verhuringen ieder jaar significant positief evolueert. Het aandeel E- en F-labels onder de nieuwe verhuringen daalt zeer sterk, tot 5,5% in 2025. In ruil daarvoor zien we het aandeel B- en vooral A-labels sterk toenemen. 

Bron: Huurbarometer CIB-Korfine 

In komende edities van de Huurbarometer is het de bedoeling om nog sterker in te zoomen op deze cijfers en bijvoorbeeld ook de relatie tussen EPC-labels en de huurprijs in kaart te brengen.

Grote kloof tussen Vlaams-Brabant en de andere vier provincies

Vlaams-Brabant blijft de duurste provincie om te huren, gevolgd door Antwerpen. In beide provincies ligt de gemiddelde huurprijs boven de kaap van € 1.000.

Limburg was in 2025 met +5,4% de sterkste stijger, nauw gevolgd door Oost-Vlaanderen (+5,2%). In Antwerpen en West-Vlaanderen bedroeg de stijging eerder 4,3% tegenover 3,2% in Vlaams-Brabant.

Bron: Huurbarometer CIB-Korfine

Leuven blijft de duurste centrumstad

In de onderstaande tabel bekijken we enkel de huurprijzen voor een appartement binnen de 13 grootste Vlaamse steden.

Leuven blijft de duurste. Opvallend is dat Mechelen over Antwerpen naar de tweede plaats springt. In geen enkele centrumstad bedraagt de gemiddelde prijs nog minder dan 700€. Roeselare is de laatste om die kaap te nemen.

Bron: Huurbarometer CIB-Korfine