Huurster met achterstallen kan zich niet beroepen op woningkwaliteitsgebreken

Ernstige woningkwaliteitsgebreken

Bij een woningkwaliteitscontrole werden in de studio drie gebreken van categorie II en één gebrek van categorie III vastgesteld. Het ging om:

• een risico op elektrocutie door het overmatige gebruik van verdeeldozen waarop verschillende elektrische toestellen (koelkast, microgolfoven, …) waren aangesloten. Dit zorgt voor een risico op overbelasting met een mogelijke kortsluiting en/of brand tot gevolg.
• een probleem met de elektrische installatie waardoor de elektriciteit uitviel bij het afnemen van warm water
• onvoldoende valbeveiliging aan de open zijde van de gemeenschappelijke trap. De openingen tussen de trapstijlen varieerden van 40 tot 60 cm, waardoor er een occasioneel valgevaar bestond.
• geen of onvoldoende mogelijkheid om de woonkamer te verwarmen

De vastgestelde gebreken waren voldoende om de studio ongeschikt en onbewoonbaar te verklaren.

Minstens een aantal ervan waren al aanwezig bij het begin van de verhuring. De verhuurster had daardoor niet voldaan aan haar verplichting om een woning af te leveren die beantwoordt aan de minimale normen inzake veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit.

Huurovereenkomst nietig

De vrederechter besloot daarom tot de nietigheid van de huurovereenkomst. Volgens het vonnis kon de rechter in deze omstandigheden niet anders beslissen.

Dat ligt anders wanneer een woning bij aanvang wel conform is en de gebreken pas tijdens de verhuring ontstaan. In dit geval kan de vrederechter afzien van de nietigheid en beslissen tot ontbinding, al dan niet ten nadele van de huurder of de verhuurder. De basis is dan een inbreuk op de respectievelijke herstellingsverplichtingen.

Bezettingsvergoeding gelijk aan de huurprijs

De nietigheid betekende in deze zaak echter niet dat de verhuurster alle ontvangen huurgelden moest terugbetalen.

De vrederechter kende haar een bezettingsvergoeding toe. Daarmee wordt rekening gehouden met het feit dat de huurster, ondanks de gebreken, wel degelijk een zeker genot van de woning heeft gehad. Dit genot wordt vergoed via de bezettingsvergoeding. In deze zaak stelde de rechter die vergoeding vast op hetzelfde bedrag als de verschuldigde huurprijs.

Het gevolg was dat de verhuurster geen ontvangen huur moest terugbetalen. De huurster moest bovendien haar achterstallige betalingen aanzuiveren. De huurwaarborg werd vrijgegeven aan de verhuurster ter compensatie van een deel van die achterstallen.

Rechter houdt rekening met gedrag van de huurster

Bij die beslissing hield de vrederechter rekening met het specifieke gedrag van de huurster, op basis van een aantal concrete elementen in het dossier:

Zo vroeg de huurster pas een woningcontrole aan nadat de verhuurster een procedure had gestart wegens huurachterstal. Vervolgens werkte ze niet constructief mee aan de verdere procedure. Een gepland bezoek met de woningcontroleur kon niet doorgaan omdat de sleutel in een afgesloten brievenbus zat. Daardoor kreeg de verhuurster ook niet de mogelijkheid om herstellingen te laten uitvoeren.

De rechter stelde daarnaast vast dat de huurster de verhuurster nooit in gebreke had gesteld voor eventuele gebreken en niet kon aantonen dat ze eerder klachten had geformuleerd over de vastgestelde inbreuken op de woningkwaliteitsnormen. Andere gemelde problemen waren aangepakt (defecte parlofoon), tijdelijk opgelost (problemen met de lift) of vielen niet onder de verantwoordelijkheid van de verhuurster (lawaaihinder).

Ook het verloop van de huurovereenkomst speelde mee. De overeenkomst was oorspronkelijk voor één jaar gesloten, maar werd bij gebrek aan opzeg omgezet in een negenjarige overeenkomst. Volgens de vrederechter had de huurster de mogelijkheid gehad om op te zeggen als de studio niet aan haar verwachtingen voldeed. Zij had die opzeg zelfs kunnen geven onder voorbehoud van haar recht om de nietigheid van de overeenkomst te vorderen. Het uitblijven van een dergelijke opzeg beschouwde de vrederechter als een bewijs dat de huurster geen significant mindergenot had geleden.

Dergelijk mindergenot werd bovendien door de huurster niet bewezen, terwijl de bewijslast hiervoor nochtans bij haar ligt.

Huurster vroeg zelf om langer te mogen blijven

Een ander element woog eveneens mee: hoewel de huurster zich op de woningkwaliteitsgebreken beriep in haar verweer tegen de vordering van de verhuurster rond de huurachterstallen, vroeg ze tegelijk om de overeenkomst nog zes maanden te verlengen. Ook hieruit leidde de vrederechter af dat de huurster geen mindergenot ervaarde. Ze legde ook geen bewijs voor dat ze actief naar een andere huurwoning zocht.

De vrederechter oordeelde duidelijk dat de huurster niet geheel te goeder trouw was en dat er dus onvoldoende reden was om de financiële gevolgen van de nietigheid in het voordeel van de huurster te laten uitvallen.

Geen bijkomende bewoningstermijn

Ook op andere punten viel het vonnis voor de huurster ongunstig uit. Het huurcontract werd niet ten nadele van de huurster ontbonden, maar de huurster moest de woning wel onmiddellijk verlaten. De rechter:

• kende haar geen bijkomende termijn toe om in de woning te blijven
• bepaalde dat de uithuiszetting één maand na de betekening van het vonnis uitvoerbaar was
• kende de verhuurster een bezettingsvergoeding toe ter grootte van de huurprijs
• gaf de huurwaarborg vrij ter compensatie van een deel van de achterstallige betalingen
• verplichtte de huurster toegang te verlenen aan de aannemers van de verhuurster en aan de dienst Woningkwaliteit van de gemeente. De verhuurster moest de huurster daarvoor minstens vijf dagen vooraf informeren over de dag en het uur van het bezoek. Bij iedere weigering om toegang te verlenen, was een dwangsom van 150 euro verschuldigd.

Voor de gerechtskosten werden de rechtsplegingsvergoedingen onderling gecompenseerd en werd het resterende bedrag gelijk verdeeld tussen huurster en verhuurster.

Wat onthoud je uit dit vonnis?

Dit vonnis illustreert dat de nietigheid van een huurovereenkomst wegens woningkwaliteitsgebreken niet automatisch betekent dat alle betaalde huur moet worden terugbetaald. In deze zaak kende de vrederechter een bezettingsvergoeding toe die gelijk was aan de huurprijs.

Bij het bepalen van de gevolgen van de nietigheid hield de rechter rekening met de concrete omstandigheden van het dossier, waaronder het aangetoonde mindergenot, eerdere klachten, de medewerking aan controles en herstellingen en het verdere gedrag van de huurster.