Twistpunt rond al dan niet vergunde toestand van een studio
In dit recent vonnis is de vrederechter opnieuw van mening dat de nietigheidsvordering niet ingewilligd moet worden wanneer er sprake is van een onvergunde toestand. In voorliggende zaak had de vrederechter de debatten heropend zodat partijen standpunt konden innemen over de al dan niet vergunde toestand van de studio. De verhuurder betwist niet dat de studio inderdaad niet vergund was, maar beweert dat hij hiervan pas kennis nam lopende het huurcontract (gesloten april 2022), wat betwijfeld kan worden.
De rechtsvraag die de vrederechter moet behandelen is of het huurcontract bij gebrek aan vergunning een ongeoorloofd voorwerp heeft en dit dan moet leiden tot de nietigverklaring. De huurder is akkoord met deze stelling, terwijl de verhuurder volhoudt dat partijen geen enkele intentie hadden om een toestand te doen ontstaan of in stand te houden die in strijd is met de openbare orde of dwingende wetsbepalingen.
De vrederechter wijst erop dat de intentie van partijen er niet toe doet. Het verkopen of verhuren van een onvergund goed doet in beginsel geen onrechtmatige situatie ontstaan of houdt een dergelijke toestand niet in stand.
Er bestaat volgens de vrederechter geen voldoende nauwe band tussen de onrechtmatige situatie en de koop of huur. De onrechtmatige toestand blijft immers bestaan ongeacht het al dan niet tussenkomen van een koop- of huurcontract. De nietigverklaring die gevorderd was op basis van het stedenbouwkundig niet-vergund zijn van de studio wordt dan ook afgewezen.
De huurder vorderde tevens de ontbinding van het huurcontract omwille van tekortkomingen door de verhuurder aan zijn leveringsplicht. Hij heeft immers een niet-vergunde studio verhuurd, die ook niet voldeed aan de vereisten van conformiteit uit de Vlaamse Codex Wonen. Aangezien de vrederechter al aangegeven had dat de verhuring van een niet-vergunde studio het contract niet onrechtmatig maakt, kan dit niet gezien worden als contractuele wanprestatie die de ontbinding lastens de verhuurder rechtvaardigt.
De minimale woningkwaliteitsnormen zijn andere koek. Er blijkt in januari 2023 een conformiteitsonderzoek uitgevoerd te zijn geweest waarbij meerdere gebreken werden vastgesteld (studio = 1 categorie I en 2 categorie II, gebouw = 1 categorie I en 1 categorie II), waarna een advies tot ongeschiktheid werd afgeleverd. Gelet op de structurele aard van de gebreken staat volgens het vredegerecht vast dat de gebreken van bij aanvang aanwezig waren. Niet de ontbinding, maar de nietigheid moet krachtens artikel 12 WHD uitgesproken worden.
Tot slot komt nog de vraag over eventueel mingenot aan bod. De vrederechter vindt niet dat het feit dat de studio een tijdlang behept was met woningkwaliteitsgebreken impliceert dat er gegarandeerd een mingenot was voor de huurder. Er wordt geen bewijs aangeleverd van enig concreet mingenot door de tijdelijke inbreuk op de woningkwaliteitsnormen. De bezettingsvergoeding wordt niet verminderd en blijft gelijk aan de huurprijs (650 euro). De huurder wordt bijgevolg veroordeeld de nog achterstallige bezettingsvergoeding te voldoen en een bezettingsvergoeding van 22,20€ per dag bezetting vanaf 1 januari 2024 tot de dag dat hij effectief de studio verlaat. Hij dient de studio binnen de maand na betekening van het vonnis te verlaten, desnoods middels uitdrijving.
Vred. Antwerpen (III) 16 februari 2024
Bron: De Raeymaecker, B., & Carette, N. (2024). Woningkwaliteit. Een rechtspraakanalyse. Leuven: Steunpunt Wonen, pp. 64 e.v. Te raadplegen via https://steunpuntwonen.be/wp-content/uploads/2024/11/WP04_Woningkwaliteit.pdf.
