Bewijs tegen plaatsbeschrijving onder voorbehoud is mogelijk
Partijen kunnen aan het einde van een woninghuur een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken. Net omwille van het tegensprekelijke karakter kunnen ze de inhoud hiervan in beginsel niet achteraf in twijfel trekken. Voorbehoud maken bij onzekerheid is echter wel mogelijk, zo oordeelde het vredegerecht van het vierde kanton te Gent op 26 juni 2025.
Feiten
Toen de huurperiode van een appartement tegen haar einde liep, ontvingen zowel de huurder als de verhuurder klachten van de onderbuur. Water lekte door zijn plafond.
De bron bleek een elektrische waterboiler te zijn in de keuken onder de gootsteen. De eigenaar liet de boiler dan ook vervangen. Hij moet al enige tijd hebben gelekt voor er zichtbare vochtinfiltratie kon ontstaan. De huurders waren echter nooit op zoek gegaan naar enig lek, hoewel ze op een gegeven moment wel aan de verhuurder hadden gemeld dat de keukenkast, en vooral de bodemplaat daarvan, erg vochtig was.
Een maand later kwam de huur ten einde, en partijen maakten op tegenspraak een plaatsbeschrijving. Hierin was uiteraard geen sprake van een defecte boiler, gezien deze reeds vervangen was. Toch was de verhuurder slim genoeg om bij haar handtekening te vermelden “onder voorbehoud van boilerschade”.
Vervolgens kwam het tussen partijen tot discussie omtrent de afrekening van een aantal punten, waaronder de boiler. Hier raakten partijen niet aan uit, en de discussie eindigde voor het vredegerecht.
Voor de rechter
De huurders riepen in dat de uittredende plaatsbeschrijving geen melding maakt van de kapotte boiler. De verhuurder wierp tegen onder voorbehoud te hebben getekend.
De rechter stelt vast uit de foto’s in de plaatsbeschrijving dat de boiler bij intreding en uittreding niet dezelfde is. Hij moet dus in ieder geval op een gegeven moment vervangen geweest zijn.
Daarnaast stelt hij vast dat de boiler zich onder de keukengootsteen bevindt, naast een vuilnisemmer. Gegeven deze locatie moeten de huurders het hebben gemerkt wanneer de boiler lekte. Toch leggen zij geen documenten voor waaruit enige daad van onderhoud blijkt.
Eén en ander samen genomen maakt dat de huurders worden veroordeeld in een deel van de kost van de nieuwe boiler.
Belang van het voorbehoud
Een plaatsbeschrijving wordt normaal tegensprekelijk opgemaakt. Dat wil zeggen dat beide partijen akkoord zijn met de beschrijving van de staat van het goed die daarin is opgenomen. Omdat ze met deze beschrijving zijn akkoord gegaan, kunnen ze er achteraf niet meer tegen opkomen.
Om deze reden is het voorbehoud bij een punt van betwisting belangrijk. Hiermee maakt een partij immers duidelijk dat zij met een bepaald element in de plaatsbeschrijving niet akkoord gaat. Idealiter is het aangeraden om ook duidelijk te omschrijven hoe beide partijen de zaak zien, en waarin een eventuele betwisting juist bestaat. De situatie is min of meer vergelijkbaar met het invullen van een aanrijdingsformulier na een botsing. Als beide partijen elk hun versie van het verhaal uitschrijven dan kan de rechter achteraf vaststellen waarover zij wel akkoord zijn, en op grond van de stukken de knoop doorhakken omtrent die punten waar zij dingen verschillend zien.
Let wel, de eigenaar-verhuurder zal ook effectief stukken moeten aanleveren. Bij betwisting over ernstige punten van schade ligt het dan ook op zijn weg om zo snel mogelijk vaststellingen te laten doen door een deurwaarder.
Conclusie
Plaatsbeschrijvingen, zowel bij intrede als bij uittrede, zijn belangrijk. Deze stellen immers de staat van het goed vast op deze twee schakelmomenten. Hieruit zal volgen welke schadeposten er eventueel zijn waarvoor de huurder aansprakelijkheid draagt. Als partijen het over bepaalde punten oneens zijn dan is het verstandig om dit duidelijk in de plaatsbeschrijving uiteen te zetten.
