Mijn huurder is met de noorderzon verdwenen, wat nu?
Stel, je verhuurt een woning aan een huurder, die deze al na 1 week verlaat. Een tijd later laat de huurder simpelweg weten dat hij verhuisd is naar een ongekende verblijfplaats, terwijl er zich wel nog goederen van de huurder in de woning bevinden.
Dit was de situatie waarmee een eigenaar van een huurwoning werd geconfronteerd. De huurder had bovendien nagelaten om de sleutels terug te overhandigen en er was inmiddels ook sprake van een huurachterstal. Niettegenstaande de huurachterstal deels werd aangezuiverd, wou de eigenaar vermijden dat de huurder na een tijd terug opdook en besloot hij om een vordering in te stellen bij de Vrederechter tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Het was de Vrederechter te Zoutleeuw die zich in haar vonnis van 15 juni 2023 moest uitspreken over deze kwestie.
Als verhuurder wil men natuurlijk de huurwoning zo snel mogelijk terug vrij krijgen om opnieuw te huur te stellen, maar dit kan niet zomaar. Er moet eerst een procedure aanhangig gemaakt worden voor de Vrederechter en er zal ook sprake moeten zijn van een voldoende ernstige wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst verantwoordt. Ingeval van een huurachterstal is vereist dat dit een substantiële achterstal moet zijn (in de praktijk minstens 3 maand).
In de realiteit leidt dit er meestal toe dat er enige tijd verstrijkt vooraleer men de gehuurde woning effectief terug vrij kan krijgen. In het huidige vonnis bleek de Vrederechter te Zoutleeuw de ontbinding van de huurovereenkomst toch sneller dan verwacht uit te spreken, ook al bedroeg de huurachterstal op dat ogenblik nog slechts 2 maanden.
Voor de Vrederechter vormde de ongerechtvaardigde niet-betaling van het huurgeld en de niet-bewoning van de gehuurde woning een voldoende ernstige wanprestatie om de ontbinding van de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te rechtvaardigen.
Deze ontbinding werkt in principe terug tot op de datum waarop het contract gesloten werd, behalve voor de deelbare contracten, waarbij de ontbinding slechts terugwerkt tot de datum van de contractuele tekortkoming. Een huurovereenkomst moet aanzien worden als een deelbaar contract, gezien het nut dat beide partijen bij correcte uitvoering van het contract verwachten zich stelselmatig bereikt.
Bijgevolg werkt de ontbinding van de huurovereenkomst slechts terug tot op de datum van de tekortkoming die tot de huurontbinding geleid heeft. De Vrederechter is van oordeel dat het niet daadwerkelijk bewonen van het verhuurde goed na een maand sinds het begin van de huur een zwaarwichtige tekortkoming van de huurster is die de huurontbinding rechtvaardigt. Concreet dateerde de wanprestatie die tot de ontbinding had geleid dus van 1 april 2023.
Voor alle prestaties die de huurder sinds de ontbinding gehad heeft, zijnde het verdere genot van de huurwoning vanaf de datum van de wanprestatie, moet de huurder aan de verhuurder een bezettingsvergoeding betalen gelijk aan de waarde van het genot dat hij van de woning heeft gehad sinds de datum van de tekortkoming die tot de ontbinding van het huurcontract aanleiding gaf. Deze vergoeding wordt bepaald op het bedrag van de afgesproken laatste huurprijs.
Gezien de huurder de gehuurde woning niet langer betrok, oordeelde de Vrederechter dat de wettelijke wachttermijn van 1 maand voor de uithuiszetting kon verkort worden tot 24 uur na de betekening van het vonnis.
