VMRI wijst verhuurder terecht omwille van weigering wegens handicap

In januari 2025 kreeg de verhuurder een kandidatuur voorgelegd van een vrouw met een minderjarige dochter. Zij woonde samen met haar ex-partner en was op zoek naar een eigen stek. De vrouw ontving een vervangingsinkomen na langdurige arbeidsongeschiktheid.

Dat bleek echter bijzaak in het dossier. Bij de weigering van de kandidatuur beriep de verhuurder zich immers niet in hoofdzaak op de financiële situatie van de kandidaat-huurder. Ze deed dat wel in haar verweer bij de geschillenkamer. Uit stukken van de mutualiteit zou blijken dat de toekomstige inkomsten onzeker waren. De schuldbemiddelaar zou aangegeven hebben de betaling van de huurgelden maar te kunnen garanderen tot augustus 2025. Tegelijk blijkt de huurprijs niet meer te bedragen dan een derde van de invaliditeitsuitkering van de kandidaat-huurder. Uit stukken blijkt bovendien dat de verhuurder een verlaging van de huurprijs had aangeboden. Het einde van de schuldbemiddeling in augustus betekent niet noodzakelijk een vermindering van de waarborgen voorde verhuurder. De hoogte van het inkomen blijft immers ongewijzigd. Kortom, het financiële blijkt niet gewichtig te zijn geweest in de afweging door de verhuurder. Bij de motivering van de weigering beriep de verhuurder zich op andere argumenten. En daar vloeide de procedure bij het VMRI uit voort.

Dit staaft twee vaststellingen. Ten eerste: een weigering al te uitgebreid motiveren is niet zonder risico. Ten tweede: de uiteindelijke redenen achter een weigering mogen niet discriminatoir zijn.

De verhuurder had bij de weigering twee zaken aangehaald:

1. Ze verwees naar slechte ervaringen uit het verleden. waardoor ze ‘zeer afwachtend is geworden bij verhuringen’. De relevantie hiervan bij de beoordeling van concrete kandidaturen is echter onduidelijk. De verhuurder geeft daarmee eigenlijk enkel aan dat er volgens haar bepaalde elementen aanleiding geven tot terughoudendheid zonder die te specificeren. Not a good look… Want dit opent de deur naar het vermoeden dat de weigering wel eens door discriminatoire motieven kon zijn ingegeven.
2. Ze wilde rekening houden met de gezondheidssituatie van de dochter, die een autismespectrumstoornis (ASS) en ADHD heeft. Naar het oordeel van de verhuurder zou het appartement niet geschikt zijn als prikkelarme omgeving. 

Aan dat laatste tilt het Vlaams Mensenrechteninstituut (terecht) zwaar. De verhuurder heeft zich immers niet in de plaats te stellen van de persoon met een handicap. Als die de huurwoning als voldoende prikkelarm ervaart, is het niet aan de verhuurder om dat in twijfel te trekken.

Het is een feit dat bij verhuur kandidaat-huurders soms tegen zichzelf moeten worden beschermd. De druk op de huurmarkt is immers dermate hoog dat personen zich soms kandidaat willen stellen voor panden waarvan bij eenvoudige afweging duidelijk is dat deze niet geschikt zijn voor hun situatie.

Ook wanneer een verhuurder kandidaat-huurders tegen zichzelf wil beschermen, kan dit evenwel uitsluitend steunen op legitieme gronden. Inzonderheid: op financieel vlak en desgevallend bij overschrijding van de bezettingsnorm (vermijden van overbewoning).

Handicap is uiteraard een totaal andere situatie. Niet alleen is de verhuurder doorgaans geen dokter, hij of zij mag nooit de pretentie hebben te kunnen begrijpen of aanvoelen wat de persoon met de handicap doormaakt. Of oordelen over hoe die het appartement ervaart. Dat is niet alleen juridisch maar ook gewoon menselijk totaal onaanvaardbaar.

De geschillenkamer van het VMRI is dan ook hard in haar oordeel:

Op die manier heeft de verhuurster uitdrukkelijk geweigerd om een woning te verhuren aan een kandidaat-huurder, op grond van de handicap van de dochter van die kandidaat-huurder. 

Daarmee staat voor de Geschillenkamer het vermoeden van discriminatie op basis van handicap vast. Dat vermoeden wordt niet weerlegd, en die ongunstige behandeling wordt niet gerechtvaardigd. 

Ter rechtvaardiging voert de verhuurster aan dat zij te goeder trouw heeft willen meedenken in het belang van de kandidaat-huurder, die nood heeft aan een geschikte woning, en zich heeft willen indekken tegen mogelijke juridische claims van de huurder, en tegen het risico dat deze snel opnieuw zou willen verhuizen indien ze geconfronteerd zou worden met een lawaaierige omgeving.

Uit de reconstructie van de feiten, zoals deze blijken uit het dossier en het gesprek op de zitting, blijkt echter dat de verwijzing die de indienster van de klacht maakte naar de nood aan een prikkelarme omgeving voor haar dochter, veeleer te maken had met de situatie in haar toenmalige woning, waar veel drukke interacties plaatsvonden tussen haar ex-partner en diens talrijke bezoekers. 

De indienster van de klacht was door de verhuurster op de hoogte gebracht van de risico’s op geluidshinder op straat en door buren, en aanvaardde deze. De verhuurster heeft dus haar eigen inschatting van de ASS-gerelateerde noden van de dochter van de indienster van de klacht boven die van de indienster gesteld. Het inschatten van die noden komt echter toe aan de indienster van de klacht en haar dochter zelf, eerder dan aan de verhuurster. 

De Geschillenkamer is van mening dat het aangehaalde risico op juridische claims naar aanleiding van lawaai de weigering niet kan verantwoorden, aangezien de verhuurster de kandidaat-huurder correct had geïnformeerd over deze risico’s. Het risico dat de huurovereenkomst snel zou worden beëindigd omwille van lawaai, kan de weigering evenmin verantwoorden, aangezien dit gebaseerd is op een eenzijdige inschatting door de verhuurster van de ASS-gerelateerde noden van de dochter van de indienster van de klacht, die haaks staat op de inschatting van de indienster zelf.

De volledige tekst van de uitspraak kan je raadplegen op de website van het VMRI.