Achterbouw gezet zonder vergunning zorgt niet voor nietigheid huurcontract
Een woninghuurcontract met aanvang 1 augustus 2012 werd voor een periode van 9 jaar afgesloten. In 2012 lieten de verhuurders werken aan de achterbouw uitvoeren zonder vergunning. Na een regularisatieaanvraag werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd in mei 2015. Later gaven de huurders hun opzeg tegen 31 maart 2018. De uitspraak in eerste aanleg wordt niet weergegeven in het vonnis. De huurders vorderen in hoger beroep de nietigheid van het huurcontract omdat de woning niet regelmatig was vergund en bij aanvang niet voldeed aan de minimale woningkwaliteitsvereisten. Wat het eerste onderdeel betreft, stelt de rechtbank vast dat de wetgeving inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw de openbare orde raakt. Een contract met ongeoorloofd voorwerp of oorzaak wegens strijdigheid met de openbare orde is absoluut nietig.
Daarna geeft de rechter aan wanneer dit het geval is, namelijk wanneer de door de schuldenaar beloofde prestatie of één van de determinerende beweegredenen van de partijen, op zichzelf beschouwd, strijdig is met de openbare orde of met de goede zeden. Dat is meer bepaald het geval wanneer die prestatie een onwettige toestand mogelijk maakt of in stand houdt of een dergelijke toestand door een van de partijen hoofdzakelijk wordt nagestreefd.
Het contract moet vernietigd worden indien er een nauwe band bestaat tussen het voorwerp van de contractuele verbintenis en de ongeoorloofde situatie waarin de partijen zich bevinden, met name indien het contract een middel is om een ongeoorloofd resultaat (strijdig met de openbare orde) te bereiken. Volgens de rechtbank bestaat in casu geen probleem. Het huurcontract schept immers geen onwettige toestand en houdt evenmin dergelijke toestand in stand. Het huurcontract bestond al voor de tijdelijke stedenbouwkundige inbreuk en strekte er niet toe om de onrechtmatige uitvoering van de verbouwingswerken zonder stedenbouwkundige vergunning in stand te houden. Het huurcontract is geen middel om een ongeoorloofd resultaat te bereiken en dus niet nietig.
Dan moet de rechtbank nog uitspraak doen over de beweerde schending van de minimale woningkwaliteitsnormen. Volgens haar wordt niet bewezen dat de woning bij aanvang niet voldeed aan deze normen. Uit de intredende plaatsbeschrijving blijkt enkel dat sommige delen van de woning verouderd waren, van een vochtprobleem lijkt geen sprake. Uit de voorgelegde foto’s kan evenmin achterhaald worden dat er bij aanvang vochtproblemen waren.
Daarnaast dient vastgesteld te worden dat de huurders in de 5 jaar dat ze de woning betrokken nooit klachten hebben geuit bij de verhuurders. Uit e-mailuitwisseling tussen partijen blijkt dat er lopende het huurcontract herstellingen nodig waren aan de boiler en de gootsteen, die inderdaad uitgevoerd werden. De getuigenissen die de huurders voorleggen, kunnen evenmin als bewijs worden weerhouden. Tot slot wijst het feit dat er lopende het huurcontract werken uitgevoerd werden er evenmin op dat er problemen van woningkwaliteit waren vanaf aanvang. Deze werken werden trouwens aan de achterbouw van de woning uitgevoerd en hadden geen invloed op de bewoonbaarheid van de woning.
Er is dan ook geen enkele reden om het huurcontract te vernietigen omwille van de schending van de woningkwaliteitsgebreken.
Voor het overige wordt de beslissing in eerste aanleg bevestigd. Zo moet de huurder nog achterstallige huurgelden betalen alsmede een bezettingsvergoeding en 7.500€ als vergoeding voor de huurschade.
Rb. Leuven 6 november 2019
Bron: De Raeymaecker, B., & Carette, N. (2024). Woningkwaliteit. Een rechtspraakanalyse. Leuven: Steunpunt Wonen, pp. 64 e.v. Te raadplegen via https://steunpuntwonen.be/wp-content/uploads/2024/11/WP04_Woningkwaliteit.pdf.
