Brusselse rechtbank spreekt zich uit over ‘discriminatoir’ karakter 1/3de-regel

Het is belangrijk om te beklemtonen dat de zaak zich afspeelde in het Brusselse en dus ressorteerde onder de regels van de Brusselse Huisvestingscode. Art. 200ter, §3 van die Code zegt het volgende: 

‘Ni l'origine ni la nature des ressources ne peuvent être prises en considération par le bailleur pour refuser un logement.’

 Unia en de betrokken kandidaat-huurder argumenteerden dat het vastgoedkantoor die regel had overtreden.

In eerste instantie vonden zij dat het vastgoedkantoor verkeerd had gehandeld door schijnbaar niet alle inkomstenbronnen mee in rekening te brengen. Telefonisch had een medewerker immers aangegeven dat de naleving van de 1/3de-regel zuiver werd beoordeeld op basis van het salaris (het hoofdinkomen), zonder rekening te houden met bijkomende inkomstenbronnen. De kinderbijslag zou bijvoorbeeld niet meetellen.

Unia en de kandidaat-huurder vonden dat het vastgoedkantoor hiermee discrimineerde, omdat het bijkomende inkomstenbronnen uitsloot op basis van de oorsprong of de aard ervan.

Finaal heeft de rechtbank zich echter niet moeten uitspreken over deze veronderstelling. Want, het vastgoedkantoor kon aantonen dat de medewerker initieel foutieve informatie had meegegeven. Het kantoor houdt wel rekening met bijkomende inkomsten. Het kantoor kon dat onder meer bewijzen op basis van haar inlichtingenfiche (waarin gevraagd werd naar bijkomende inkomsten).

Gelukkig maar want het oordeel van de rechtbank zou wellicht anders zijn geweest indien het kantoor hier niet in was geslaagd. Volgende passage uit het vonnis maakt dat duidelijk:

‘Il est exact, en théorie, que le refus de prise en compte des allocations familiales dans le calcul des revenus contrevient à l'article 200ter, §3, du Code bruxellois du logement, et engendre un traitement moins favorable des candidats-locataires sociaux par rapport aux autres candidats-locataires, sur la base de la nature de leurs revenus.’

Kortom: het niet meerekenen van kinderbijslag en andere extra inkomsten voor de 1/3de-inschatting is in strijd met het discriminatieverbod in de Brusselse Huisvestingscode. Als vastgoedkantoor ben je je dus maar beter bewust dat effectief alle inkomsten mee moeten tellen.

Unia en de kandidaat-huurder vonden daarnaast dat de toepassing van de 1/3de-regel sowieso niet gepast is. Het moet gezegd: dat is een stelling die we hoegenaamd niet kunnen onderschrijven. De 1/3de-regel is niet uniek voor de huurmarkt. Bij de beoordeling van de kredietwaardigheid van potentiële ontleners maken de banken evenzeer een breuk van de afbetalingslast met het inkomen. Meer zelfs, de Nationale Bank moedigt hen als toezichthouder actief aan om voldoende stringent toe te zien op deze wijze van kredietbeoordeling. Waarom zou dat op de huurmarkt anders moeten zijn?

Dat de 1/3de-regel kan leiden tot structurele moeilijkheden voor gezinnen die er niet aan voldoen om een woning te vinden is een feit. Maar feit is dat elke methode van solvabiliteitsbeoordeling daarin zal resulteren, minstens zolang er meerdere kandidaten zijn voor ieder huurpand dat op de markt komen. Dat is de schuld van de huidige situatie op de woningmarkt en van de beperkte financiële middelen van betrokkenen, niet van de verhuurder. Die zoekt immers slechts naar manieren om de eigen legitieme belangen te verzekeren. Een voldoende solvabiliteit is nu eenmaal belangrijk om een minimale zekerheid te hebben rond betaling van de huur.

De rechtbank te Brussel aanvaardde dan ook terecht dat de 1/3de-methode inherent geen discriminatie inhoudt: 

‘On peut en effet raisonnablement s'attendre à ce qu'un locataire qui gagne le triple du montant du loyer dispose des ressources suffisantes pour respecter ses obligations locatives. En ce sens, la « règle du tiers » est bien apte à vérifier la solvabilité du candidat locataire.’

MAAR, vraag is wel of 1/3de vooral gebruikt mag worden voor een eerste inschatting, dan wel of er effectief een algemene uitsluitingsgrond van mag worden gemaakt. In diverse uitspraken hebben rechtbanken in het verleden reeds gesignaleerd dat vastgoedkantoren en verhuurders daar voorzichtig in moeten zijn.

De rechtbanken, waaronder deze van eerste aanleg te Brussel in voorliggend vonnis, hechten duidelijk belang aan een individuele beoordeling van het dossier. 1/3de is een nuttige indicator maar er moet van kunnen worden afgeweken als het individueel dossier dat verantwoordt. De rechtbanken verwachten dat elk dossier op haar merites wordt beoordeeld. Eigenlijk op dezelfde manier zoals dat meer en meer wordt verwacht van bijvoorbeeld banken die aanvragen voor het openen van rekeningen weigeren. Ook daar verwacht men een individuele motivering.

Illustratief is bijvoorbeeld het gewicht dat de rechtbank te Brussel hechtte aan het feit dat het vastgoedkantoor diverse dossiers kon voorleggen waarin was afgeweken van de 1/3de regel:

'Outre ce qui précède, ainsi que l'absence de tout autre signalement concernant […] depuis les contacts téléphoniques du 15 octobre 2021, l'application mécanique et systématique de cette « règle du tiers » est encore démentie par d'autres contrats de bail que dépose […] à titre d'exemple. On y constate que le ratio loyer/rémunération34 des locataires retenus varie entre 35,85 % et 46,93%, ce qui atteste, là encore, d'une souplesse dans l'évaluation de la capacité locative des candidats.’

De rechtbank tilde er overigens ook zwaar aan dat de geïnteresseerde nooit effectief kandidatuur had ingediend. De klacht en het geschil werden ingediend zuiver op basis van enkele eerste telefonische contacten. De rechtbank vond dat bezwaarlijk het vastgoedkantoor aangewreven kon worden geen individuele beoordeling te hebben gemaakt als nooit een kandidatuur werd ingediend en het kantoor dus nooit de informatie verkreeg die ze voor die beoordeling nodig zou hebben gehad.

Het vastgoedkantoor werd ingevolge dit alles over de hele lijn vrijgesproken. Unia en de kandidaat-huurder moesten het kantoor de kosten van het geding vergoeden.

Daarmee heeft de rechtbank te Brussel dus de 1/3de-regel in stand gehouden, zij het met belangrijke nuances:

• Alle (aanvullende) inkomsten moeten mee in rekening worden gebracht, inclusief bijvoorbeeld kinderbijslag.
• 1/3de ontneemt het kantoor niet de verplichting om het individuele dossier op haar merites te beoordelen en desgevallend af te wijken indien dit op grond van het dossier verantwoordbaar is.

Dit vonnis past zodoende in een lijn van eerdere rechtspraak, waarbij 1/3de telkens als legitiem is bevestigd maar vaak onder bepaalde voorwaarden, met enige flexibiliteit, …