Onbewoonbaar pand: verhuurder moet ook verhuiskosten huurder vergoeden
De vrederechter van Tongeren sprak zich op 21 maart 2024 uit over een woning die kort na de start van de huur onbewoonbaar werd verklaard. De verhuurder moest niet alleen een deel van de ontvangen huurgelden terugbetalen, maar ook de reële en aantoonbare verhuiskosten van de huurders vergoeden. Die moesten de woning immers op korte termijn verlaten als gevolg van de vastgestelde gebreken en zelfs tijdelijk hun inboedel in een opslagruimte stockeren.
Wat was er aan de hand?
Enkele maanden na de start van de huurovereenkomst vroegen de huurders een woningcontrole aan. Bijna onmiddellijk na hun intrek in de woning werden ze geconfronteerd met gebreken die hun woongenot ernstig beïnvloedden. Zo beschikten ze door problemen met de boiler niet over warm water.
Tijdens de woningcontrole kwamen nog andere ernstige gebreken aan het licht. Er waren onder meer problemen met de elektrische installatie die een risico op elektrocutie inhielden. Ook de borstwering aan het terras en de ramen in de woonkamer was ontoereikend en de verhuurder had bovendien geen rookmelder geïnstalleerd.
De woning werd daarop ongeschikt en onbewoonbaar verklaard.
Standaardclausule biedt verhuurder geen uitweg
Volgens de vrederechter waren de vastgestelde gebreken al aanwezig bij de start van de verhuring. De aard van de gebreken wees dit reeds uit. Bovendien stelde de vrederechter vast dat er geen intredende plaatsbeschrijving was opgesteld en dat er - logischerwijze - ook geen conformiteitsattest was.
Een standaardclausule in het huurcontract kon hier niks aan veranderen. In een dergelijke standaardclausule bevestigt de huurder dat hij de woning heeft bezocht en onderzocht, en heeft erkend dat die voldoet aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.
Zo'n clausule houdt echter geen stand als uit de concrete feiten objectief blijkt dat de woning bij aanvang niet conform was. De verhuurder heeft dan niet aan zijn leveringsplicht voldaan om een conform huurgoed ter beschikking te stellen.
Nietigheid en bezettingsvergoeding
De vrederechter heeft in zo'n geval geen appreciatiebevoegdheid. Omdat de woningkwaliteitsnormen van openbare orde zijn, moet hij het huurcontract nietig verklaren. Bijgevolg moet de huurder de woning onmiddellijk verlaten en moet de verhuurder alle ontvangen huurgelden terugbetalen.
Omdat de huurders de woning wel gedurende een bepaalde periode hadden gebruikt, kende de rechter de verhuurder wel een bezettingsvergoeding van 300 euro per maand toe.
De terugbetalingsplicht werd zo beperkt tot de ontvangen huur die dit bedrag te boven ging. Na verrekening moest de verhuurder nog 1.785 euro terugbetalen aan de huurders. Ook de huurwaarborg werd aan hen toegewezen, eenvoudig uitbetaalbaar op vertoon van het vonnis.
Ook verhuiskosten voor rekening van verhuurder
Vervolgens vroegen de huurders een vergoeding van 2.156,45 euro voor de verhuiskosten. Ze konden die kosten aantonen met facturen van een verhuisfirma. De vrederechter oordeelde terecht dat de verhuurder deze kosten moest vergoeden.
In zijn besluit tot onbewoonbaarheid verplichtte de burgemeester immers dat de huurders binnen een zeer korte termijn van enkele weken de woning moesten verlaten. De huurders moesten dus vertrekken, nog geen vijf maanden nadat ze in de woning waren getrokken. Nochtans hadden ze een huurovereenkomst voor negen jaar getekend. Door die korte termijn moesten ze hun meubels tijdelijk in een opslagcontainer onderbrengen tot ze een nieuwe woning hadden gevonden.
Volgens de vrederechter vloeiden die kosten enkel voort uit het feit dat de verhuurder geen conforme woning ter beschikking had gesteld. Daarom is het logisch dat ook deze kosten verhaalbaar zijn op de verhuurder.
Wat onthoud je uit dit vonnis?
Deze uitspraak is niet nieuw en creëert geen bijzonder precedent. De verhaalbaarheid van verhuiskosten bij onbewoonbaarheid of ongeschiktheid wordt al langer door de rechtspraak aanvaard.
Dat deze kosten in de praktijk niet vaker worden aangerekend, heeft te maken met het feit dat ze vaak niet begrootbaar of aantoonbaar zijn.
In deze zaak waren er wel degelijk concrete en aantoonbare kosten die de huurders moesten maken als gevolg van hun gedwongen vertrek. De facturen van de verhuisfirma dienden daarbij als bewijs.
Bron: Vredegerecht Tongeren, 21 maart 2024
