Huur niet betalen wegens ernstige woninggebreken? Rechter geeft huurder gelijk
Mag een huurder de huurbetalingen stopzetten wanneer een woning ernstige gebreken vertoont? In een opvallend vonnis oordeelt de vrederechter van Brugge van wel. De verhuurder liet noodzakelijke herstellingen aanslepen, terwijl de woning zelfs onbewoonbaar was verklaard. Dat kwam hem uiteindelijk duur te staan.
Wat was er aan de hand?
De huurder huurde de woning sinds 15 december 2022 voor een maandelijkse huurprijs van 895 euro. De huurovereenkomst was afgesloten voor negen jaar.
Al snel ondervond de huurder zware problemen. De woning vertoonde structurele gebreken, onder meer aan de constructie, die een reëel gevaar vormden voor de bewoners. Op 15 mei 2024 werd de woning onbewoonbaar verklaard.
Zelfs die beslissing zette de verhuurder niet aan tot onmiddellijke actie. De noodzakelijke herstellingen bleven aanslepen. In september 2024 zag de huurder zich uiteindelijk genoodzaakt de woning te verlaten.
Verhuurder wil huurovereenkomst ontbinden
Nochtans had de huurder geprobeerd dat scenario te vermijden. Op 17 juni 2024 diende hij bij het vredegerecht een verzoekschrift in om de verhuurder ‘in verzoening’ op te roepen. De bedoeling was om samen een planning voor de noodzakelijke werken op te maken. De verhuurder ging echter niet op die toenaderingspoging in.
In plaats daarvan probeerde de verhuurder de huurovereenkomst te laten ontbinden. Kort na de onbewoonbaarverklaring stelde hij eerst een minnelijke beëindiging voor. Volgens de vrederechter getuigde dat van behoorlijk wat cynisme: “Het knelt natuurlijk dat men eerst talmt om de gebreken in orde te stellen om vervolgens na de onbewoonbaarheid laconiek aan de huurder aan te bieden om de huur te beëindigen, goed wetende dat de huurmarkt oververhit is en het geen evidentie is om zomaar onmiddellijk een andere woonst te vinden.”
In augustus stapte de verhuurder zelf naar het vredegerecht. Hij vroeg de ontbinding van de huurovereenkomst omdat de huurder sinds de onbewoonbaarverklaring geen huur meer betaalde. Toen de ‘huurachterstal’ drie maanden bedroeg, vorderde hij de ontbinding ten nadele van de huurder. Ook daarin volgde de vrederechter hem niet: "De rechtbank moet dan ook vaststellen dat verwerende partij na de onbewoonbaarverklaring terecht is gestaakt met het betalen van de huur, waarbij zij binnen de maand een verzoekschrift neerlegden om de zaken in verzoening op te lossen. Zoals hierboven gesteld een gemiste kans om daar niet op in te gaan […].’
Vrederechter past niet-uitvoeringsexceptie toe
De vrederechter paste de zogenaamde exceptio non adimpleti contractus toe, ook bekend als de niet-uitvoeringsexceptie. Volgens dat principe mag een partij haar verbintenissen tijdelijk niet uitvoeren wanneer de andere partij zelf ernstig tekortschiet. De levering van een conform huurgoed is een essentiële verplichting van de verhuurder. Vertoont een woning ernstige gebruiken of is zelfs onbewoonbaar, dan kan de huurder onder bepaalde omstandigheden de huurbetalingen stopzetten.
De eerste fout lag volgens de vrederechter bij de verhuurder, die naliet een conform huurgoed ter beschikking te stellen. Bovendien handelde de verhuurder niet altijd te goeder trouw, terwijl de huurder aantoonbaar naar een oplossing zocht. In die context was het stopzetten van de huurbetalingen volgens de rechter legitiem en gerechtvaardigd.
Daar bleef het niet bij. De vrederechter stelde vast dat de gebreken al bij het begin van de verhuring aanwezig waren. Op grond van artikel 12 van het Vlaams Woninghuurdecreet leidde dat tot de nietigheid van de huurovereenkomst.
De rechter kende de verhuurder wel een bezettingsvergoeding toe, omdat de huurder toch een minimaal genot van de woning had gehad. Die vergoeding werd vastgelegd op 500 euro per maand. Het verschil met de betaalde huurprijs, namelijk 395 euro per maand, moest de verhuurder terugbetalen. In totaal ging het om 5.110 euro.
De bezettingsvergoeding bleef verschuldigd tot september 2024. De verhuurder kreeg dus retroactief nog 500 euro per maand toegekend voor de periode waarin de huurder zich op de niet-uitvoeringsexceptie beriep. In de volledige afrekening woog dat voordeel evenwel niet op tegen het bedrag dat hij moest terugbetalen.
Wat onthoud je uit dit vonnis?
Dit vonnis toont vooral twee zaken aan:
- Rechtbanken kunnen de niet-uitvoeringsexceptie bij ernstige woninggebreken als legitiem beschouwen. In deze zaak waren onder meer de ernst van de gebreken, de onbewoonbaarverklaring, het uitblijven van herstellingen en de poging van de huurder om eerst tot een oplossing te komen van belang voor het oordeel van de vrederechter.
- Via de bezettingsvergoeding beschikken rechtbanken over de nodige flexibiliteit om de houding van zowel huurder als verhuurder mee te nemen in hun eindbeoordeling.
Bron: Vredegerecht Brugge, 11 maart 2025
