Huurder die eenzijdig huurcontract ontbindt teruggefloten

Vooraleer we verder ingaan op de juridische details van de zaak, verdient ook het huurgedrag van de betrokkene enige aandacht. Hij kan immers bezwaarlijk als een ‘modelhuurder’ worden beschouwd: naast de huurachterstallen vorderde de verhuurder ook een aanzienlijke vergoeding voor huurschade. Concreet had de huurder na een klacht aanspraak gemaakt op een woningkwaliteitscontrole. De inspecteur stelde twee gebreken categorie II vast en formuleerde op grond daarvan het advies aan de burgemeester om de woning ongeschikt te verklaren.

De huurder greep dit aan om eenzijdig te stellen dat de huurovereenkomst ontbonden was. De verhuurder kon zich daar uiteraard niet in vinden en vroeg aan de vrederechter compensatie voor de niet-ontvangen huurgelden. De vrederechter schaarde zich om diverse redenen aan de zijde van de verhuurder.

Ten eerste is op grond van het woninghuurrecht duidelijk dat geen van beide partijen eenzijdig de huurovereenkomst als ontbonden kan verklaren. Daarvoor is een rechterlijke tussenkomst vereist. De huurder had zich niet tot het vredegerecht gewend om de ontbinding te bekomen.

Ook huur opschorten was hier niet gerechtvaardigd

De huurder kon zich eventueel proberen beroepen op de niet-uitvoeringsexceptie. Die stelt dat een partij haar verbintenissen (in casu: de betaling van de huur) desgevallend kan opschorten zolang de andere partij niet aan de hare voldoet (in casu: het ter beschikking stellen van een conforme woning). 

De vrederechter verwierp echter ook de toepassing van deze exceptie.

Want:

• De verhuurder reageerde snel. Na ontvangst van het technisch verslag deed zij onmiddellijk het nodige om over te gaan tot herstel van de gebreken.
• Als resultaat daarvan werd er zelfs nooit een ongeschiktheid uitgesproken. Meer zelfs, het spoedig herstel zorgde voor het uitreiken van een conformiteitsattest.
• De vrederechter stelde vast dat op grond van de intredende plaatsbeschrijving perfect vast te stellen was dat de gebreken (waterschade) niet van bij aanvang aanwezig waren. Ze bleken het gevolg van waterinfiltratie door een lek in het dak (bevoegdheid van de VME). De huurder heeft het goed gedurende vijf jaar bewoond zonder enige noemenswaardige klachten.
• Uit de stukken bleek ook dat de huurder nooit initiatief had genomen om aan de verhuurder formeel de gebreken te melden. De huurder heeft nooit een ingebrekestelling verstuurd om de verhuurder aan te zetten tot herstel. De huurder miskende daarmee de meldingsplicht die is voorzien in het Vlaams Woninghuurdecreet. Artikel 28, §2 van dit Decreet zegt: ‘De huurder is ertoe gehouden de verhuurder op de hoogte te brengen van de herstellingen die nodig zijn en ten laste van de verhuurder vallen.’ Miskenning hiervan betekent dat de herstellingsplicht verschuift naar de huurder.
• Een voorzichtige huurder zou bij het stilzitten van de verhuurder inzake de herstellingen naar het vredegerecht zijn gestapt om ofwel de verhuurder te bewegen tot actie, dan wel het vorderen van de nietigheid van het huurcontract. Dat is echter niet gebeurd.
• De huurder had ook gefaald in de restitutieplicht. Elke medewerking aan een uittredende plaatsbeschrijving werd geweigerd. De verhuurster kreeg ook de sleutels niet terug. Zij moest finaal een slotenmaker inschakelen om zich toegang te kunnen verschaffen tot het appartement en de gebreken en de huurschade aan te pakken.

Wat besliste de vrederechter?

De vrederechter oordeelde dat de huurovereenkomst gewoon verder was blijven lopen en dat de huurder dus de ingehouden huur moest bijbetalen. De vrederechter kende wel een kleine vermindering toe van 5% voor gederfd huurgenot door de vochtproblematiek.

Tegelijk werd nu wel de ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken en werd er een schadevergoeding van iets meer dan 2.000 euro aan de verhuurder toegekend voor de vastgestelde huurschade.

Bron: VG Oostende dd. 25/11/2025