Hoe zit het met de bijdrageplicht van de huurder in de gemeenschappelijke kosten?
Bij het afsluiten van een huurovereenkomst duikt steevast dezelfde vraag op: wie betaalt welke kosten? Zijn herstellingen ten laste van de huurder, of moet de verhuurder tussenkomen? En wat met onderhoud, gemeenschappelijke lasten of administratieve kosten? Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft hier sinds 2019 meer duidelijkheid in gebracht. Het decreet legt heldere regels vast over welke kosten en lasten door de verhuurder gedragen moeten worden en welke voor rekening van de huurder zijn. Toch blijven er in de praktijk nog vragen en misverstanden bestaan. Waar moet je op letten en wat voorziet het woninghuurdecreet ingeval van meergezinswoningen?
De situatie vóór 1 januari 2019
Huurovereenkomsten die vóór 1 januari 2019 werden afgesloten, vallen onder de Federale Woninghuurwet. Deze wet hanteerde het principe van contractuele vrijheid: partijen mochten zelf bepalen welke kosten aan de huurder werden doorgerekend. Wettelijk waren er slechts enkele uitzonderingen: bijvoorbeeld dat de onroerende voorheffing en bemiddelingskosten niet ten laste van de huurder mogen worden gelegd.
Als er niets over de kostenverdeling in het contract stond, konden hierover discussies ontstaan. In zulke gevallen was een minnelijke schikking de enige uitweg, of anders een verzoeningsprocedure bij de vrederechter.
De situatie vanaf 1 januari 2019
Voor huurovereenkomsten die na 1 januari 2019 zijn afgesloten, geldt het Vlaams Woninghuurdecreet. Dit decreet bevat een algemeen verdelingsprincipe: De verhuurder betaalt de kosten die te maken hebben met de zakelijke rechten op de woning, de huurder betaalt de kosten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning. Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet bovendien in een verdelingslijst van kosten en lasten ingeval van meergezinswoningen waarin wordt bepaald welke kosten aan welke partij mogen worden aangerekend.
De lijst is niet-limitatief en bevat dus alleen een verduidelijking voor de kosten en lasten, die erin zijn opgenomen. Deze lijst is van dwingend recht. Hiervan kan enkel worden afgeweken in het voordeel van de huurder. Voor de kosten en lasten die niet in de lijst staan, is het algemeen verdelingsprincipe bepalend.
In de lijst werd gewerkt met forfaitaire verdeelsleutels, dit om ingewikkelde berekeningen te voorkomen.
De niet-limitatieve lijst van kosten en lasten, die aan de huurder of verhuurder kunnen worden toegerekend, ziet er als volgt uit:
Concreet?
Het is belangrijk om na te gaan wanneer de huurovereenkomst werd afgesloten:
- Huurovereenkomst afgesloten voor 2019: Kijk naar de specifieke clausules in het contract. Bij onduidelijkheden is overleg nodig, of in laatste instantie een procedure bij de vrederechter.
- Huurovereenkomst afgesloten vanaf 2019: Houd rekening met de wettelijke verdelingsregels. Controleer of de kosten in overeenstemming zijn met de verdelingslijst van het Vlaams Woninghuurdecreet.
Door de regels van het Vlaams Woninghuurdecreet is er meer rechtszekerheid voor huurders en verhuurders, vooral bij discussies over gemeenschappelijke kosten. Zorg er altijd voor dat je huurovereenkomst duidelijk en gedetailleerd is opgesteld.
