Huurder afwezig bij ondertekenen plaatsbeschrijving
Partijen sloten een woninghuurcontract voor een jaar af dat inging op 1 juni 2019, waarbij een plaatsbeschrijving ondertekend werd zonder dat de huurder aanwezig geweest zou zijn. Na enkele dagen liet de huurder weten dat er problemen waren. Er ontstond communicatie tussen de partijen, maar een oplossing bleef uit, waarna de Huurdersbond de verhuurder in gebreke stelde en de huurder een verzoekschrift neerlegde. Daarop beval de vrederechter een plaatsopneming die begin september doorging.
Bovendien gebeurde er een conformiteitsonderzoek op initiatief van de huurder, waarna het pand eind november ongeschikt en onbewoonbaar werd verklaard. Ook werd de Procureur des Konings ingelicht over mogelijke stedenbouwkundige overtredingen. De beëindiging van het huurcontract werd door de vrederechter bij tussenvonnis midden november vastgesteld.
In casu was een ‘overeenkomst van vastgoedbeheer' afgesloten tussen de eigenaar van het goed en een vennootschap. De vennootschap trad op als lasthebber van de eigenaar en heeft deze laatste aldus verbonden ten aanzien van de huurder en niet zichzelf.
De verhuurder meent dat de huurder door de plaatsbeschrijving te ondertekenen afstand heeft gedaan van haar recht om de nietigheid van het huurcontract in te roepen wegens schending van de minimumkwaliteitsnormen. Dit kan onmogelijk, gelet op het openbare orde-karakter van deze normen. De plaatsbeschrijving als dusdanig kan bovendien niet beschouwd worden als een geldige plaatsbeschrijving, omdat de deskundige die het opstelde het in twee hoedanigheden ondertekend heeft en dus geen onpartijdige deskundige is.
Volgens het vredegerecht blijkt uit het technisch verslag, het omstandig verslag onbewoonbaarheid, het advies inzake ongeschiktheid en onbewoonbaarheid en het besluit tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring duidelijk dat de woning bij aanvang op manifeste wijze in strijd was met de minimumkwaliteitsnormen. De nietigheid van het huurcontract wordt foutief vastgesteld op grond van artikel 12, §2 Woninghuurdecreet, aangezien het huurcontract valt onder de federale woninghuurwet.
Voorts blijkt nog dat er sprake is van verschillende stedenbouwkundige inbreuken. Zo werd er een wijziging aangebracht aan het aantal zelfstandige woongelegenheden en gebeurde er een functiewijziging zonder vergunning. De vrederechter wijst erop dat dit ernstig is, omdat er andere kwaliteitsvereisten gelden voor woningen dan wel voor handelszaken. De vrederechter verwijst naar cassatierechtspraak die bepaalt dat een contract een ongeoorloofd voorwerp heeft als door het contract een toestand ontstaat die in strijd is met de openbare orde, of als door het contract een dergelijke toestand in stand wordt gehouden.
Aangezien het gelijkvloers werd verhuurd als woning, terwijl er slechts een stedenbouwkundige vergunning aanwezig was voor een handelsbedrijvigheid, werd een onrechtmatige toestand gecreëerd minstens in stand gehouden. Het is ongeoorloofd om een kavel te bestemmen voor een functie waarvoor geen vergunning werd afgeleverd, terwijl een vergunning vereist is.
De vrederechter stelt daarom de absolute nietigheid vast op grond van de strijdigheid van het gelijkvloers met de regelgeving op ruimtelijke ordening en de stedenbouw (inmiddels opgeheven artikel 2 oud BW).
Vred. Antwerpen (II) 31 december 2020
Bron: De Raeymaecker, B., & Carette, N. (2024). Woningkwaliteit. Een rechtspraakanalyse. Leuven: Steunpunt Wonen, pp. 64 e.v. Te raadplegen via https://steunpuntwonen.be/wp-content/uploads/2024/11/WP04_Woningkwaliteit.pdf.
