Verhuurder ontkent verantwoordelijkheid voor het verlies van de huursubsidie
In de case sloten de partijen op 15 januari 2018 een 9-jarig woninghuurcontract. De huurder wenste een huursubsidie te bekomen en diende begin februari een aanvraag in. In juli werd een conformiteitsonderzoek uitgevoerd, wat resulteerde in een technisch verslag met 45 strafpunten.
De huurder werd dan ook meegedeeld in juli 2018 dat de huursubsidie hem niet toegekend werd. De verhuurder beweert dat hij hier niet van op de hoogte werd gebracht.
In januari 2019 werd de woning ongeschikt verklaard door de burgemeester. De verhuurder werd hiervan in kennis gebracht samen met het technisch verslag van het conformiteitsonderzoek dat dezelfde maand uitgevoerd werd waaruit bleek dat de woning nog steeds 30 strafpunten had.
Daarop schreef de huurder de verhuurder aan om deze in gebreke te stellen en een schadevergoeding te vragen voor de inmiddels 15 maanden aan huursubsidie die hij niet ontvangen had.
Er werden werken uitgevoerd en bij een nieuw onderzoek werden geen gebreken meer vastgesteld. Op 29 april 2019 werd een conformiteitsattest afgeleverd voor de woning.
Vervolgens schreef de huurder eind juli 2019 de Vlaamse overheid opnieuw aan in verband met de huursubsidie. Hij kreeg als antwoord dat de brief van de huurder niet beschouwd kon worden als een geldig beroep tegen de weigeringsbeslissing uit juli 2018, omdat de termijn hiervoor (2 maanden) overschreden was. Wel was een herziening van de weigeringsbeslissing mogelijk als de woning binnen de 6 maanden na deze beslissing conform zou zijn verklaard, wat niet gebeurd was.
Uiteindelijk legde de huurder in augustus 2021 een verzoekschrift neer bij het vredegerecht.
De verhuurder betwist zijn verantwoordelijkheid voor het verlies van de huursubsidie. Hij beweert immers pas op de hoogte te zijn gebracht van alle problemen in het late najaar van 2018 en dat hem toen geen termijn was opgelegd om de gebreken te herstellen. Daardoor kon hij er niet voor zorgen dat de gebreken tijdig hersteld werden en de huurder zijn huursubsidie alsnog zou bekomen.
Het vredegerecht is een andere mening toegedaan. De verhuurder is immers verplicht om bij aanvang van de huur een goed af te leveren zonder zichtbare en niet-zichtbare woningkwaliteitsgebreken om geen inbreuk te begaan op zijn leveringsplicht. Hij behoorde als eigenaar de gebreken te kennen om niet nalatig te zijn. Deze verplichting volgt uit de toenmalige Vlaamse Wooncode, Woninghuurwet (in casu van toepassing) en het Stooktoestellenbesluit. Het voorleggen van een conformiteitsattest voor de aanvang van de huur kan hieraan remediëren. Daarnaast schrijft het Stooktoestellenbesluit een keuring van de ketel op regelmatige basis voor, waarna de eigenaar-verhuurder een attest krijgt.
Het staat volgens de vrederechter dan ook vast dat de verhuurder van bij aanvang verantwoordelijk was voor de gebreken die al aanwezig waren en pas later werden vastgesteld. Door de contractuele tekortkoming en de onrechtmatige daad van de verhuurder heeft de huurder schade geleden, namelijk het verlies van de huursubsidie. De verhuurder is in principe gehouden deze schade te vergoeden.
Volgens het vredegerecht vormt het niet-aantekenen van beroep tegen de weigeringsbeslissing geen fout van de huurder. Gelet op het hoge aantal strafpunten zou het bijna tergend en roekeloos geweest zijn dit te doen en was er geen enkele indicatie dat de beslissing anders zou zijn geweest.
Voorts is de verhuurder van mening dat het gebrek aan informatie vanwege de huurder mee het verlies van de huursubsidie zou veroorzaakt hebben. Er is immers geen bewijs dat de verhuurder op de hoogte werd gebracht van de weigeringsbeslissing. Na nazicht van het dossier blijkt dat de verhuurder in oktober 2018 op de hoogte werd gebracht van het technisch verslag van het eerste conformiteitsonderzoek van juli 2018.
Op dat moment was het zeker duidelijk dat hij de gebreken zo spoedig mogelijk moest herstellen. Mocht hij dit daadwerkelijk gedaan hebben, dan zou de hercontrole van januari 2019 een ander resultaat opgeleverd hebben. Volgens de vrederechter is het duidelijk dat de verhuurder dit wist, gelet op de hercontrole. De eigenaar heeft immers het recht om gehoord te worden na mededeling van de verslagen. Er vindt dan communicatie plaats tussen de Stad en de eigenaar waarbij deze laatste de mogelijkheid krijgt om de gebreken te herstellen alvorens over te gaan tot hercontrole.
In casu heeft de verhuurder tussen oktober 2018 en januari 2019 werken uitgevoerd en nadien een hercontrole laten uitvoeren, denkende dat alle gebreken opgelost waren.
Dit bleek niet het geval te zijn, aangezien er nog steeds 30 strafpunten werden toegekend en vervolgens een besluit tot ongeschiktheid werd uitgevaardigd. Wel erkent het vredegerecht dat de huurder beter zelf rechtstreeks contact had opgenomen met de verhuurder over de staat van de woning en de weigeringsbeslissing van de huursubsidie. Niettemin mocht de huurder ervan uitgaan dat de overheid de verhuurder tijdig in kennis zou stellen van de woningkwaliteitsgebreken, gelet op de vaststellingen door hen uitgevoerd. Er kan dan ook geen oorzakelijk verband tussen het gebrek aan informatie en het verlies aan huursubsidie worden vastgesteld.
De verhuurder vindt verder dat de huurder had kunnen verhuizen nadat hij op de hoogte was gebracht van de weigeringsbeslissing. De rechtbank kan dit argument niet ernstig nemen, daar de gewestelijke kwaliteitsnormen de openbare orde raken en verhuizen dus afbreuk zou doen aan het grondwettelijk recht op behoorlijke huisvesting.
Het eindoordeel is dat de verhuurder het verlies aan huursubsidie moet vergoeden aan de huurder voor de volledige huurperiode.
Beroepsprocedure ingesteld door de verhuurder
De verhuurder stelde hoger beroep in tegen de vorige uitspraak voor wat betreft het aspect van de huursubsidie en verzocht om de schade ten gevolge van de misgelopen huursubsidie ten laste van de huurder zelf te leggen. Dit resulteerde in het vonnis van de rechtbank van Antwerpen waarbij hij zich beroept op het verlies van een kans-leer en de schadebeperkingsplicht van de huurder. Opnieuw werd de huurder in het gelijk gesteld.
De rechtbank wijst erop dat er in principe een informatieplicht op de huurder rust en hij de verhuurder onmiddellijk op de hoogte moet brengen van gebreken, om zijn rechten op grond van artikel 1721 oud BW niet in het gedrang te brengen. Dit tenzij de verhuurder zelf niet onwetend kan zijn van het gebrek.
In casu erkent de verhuurder dat hij midden oktober 2018 op de hoogte werd gebracht van het technisch verslag en het advies van de woningcontroleur. De rechter wijst erop dat hij overeenkomstig toenmalig artikel 5 van de Vlaamse Wooncode geen woning mocht verhuren die niet voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormen en er bijgevolg op de verhuurder een verplichting rustte om onmiddellijk het nodige te doen om de onregelmatige toestand ongedaan te maken.
De verhuurder wist dat het belangrijk was om snel over een conformiteitsattest te beschikken. Hij ondernam dan ook actie opdat de hercontrole tijdig zou gebeuren. Evenwel bleek dat alle gebreken op dat moment nog niet volledig opgelost waren. De rechtbank stelt dat het net dit ondoeltreffend herstellen van de vastgestelde gebreken is, dat ertoe heeft geleid dat de huurder de huursubsidie heeft verloren en niet het verzuim van de huurder om de verhuurder op de hoogte te brengen van zijn herstelplicht. De schade, zoals ze zich in concreto voordeed, zou ook ontstaan zijn indien de huurder de verhuurder eind juli 2018 had laten weten dat er ten laatste eind januari 2019 een hercontrole diende te gebeuren om de weigeringsbeslissing te veranderen.
De verhuurder meent dat hij de kans verloren is om sneller de gebreken te verhelpen, omdat de huurder naliet hem op de hoogte te brengen van de beslissing van Wonen-Vlaanderen eind juli 2018. Als hij direct was ingelicht, had hij ervoor kunnen zorgen dat er tijdig een gunstige hercontrole had kunnen plaatsvinden.
Deze argumentatie kan de rechtbank niet volgen. De termijn om de herstelwerken uit te voeren met het oog op het bekomen van de huursubsidie was immers 184 dagen, terwijl de effectieve tijd 192 dagen bedroeg. De verhuurder had dus zelfs bij een eerdere kennisgeving (eind juli/augustus 2018) er niet voor kunnen zorgen dat de hercontrole zonder gebreken op tijd was gebeurd. Er is zodoende geen causaal verband tussen de laattijdige melding door de huurder en de schade.
Tot slot beroept de verhuurder zich nog op de schadebeperkingsplicht van de huurder. De rechtbank verduidelijkt dat dit inhoudt dat “de benadeelde loyaal alle redelijke maatregelen moet nemen om zijn schade te beperken, als dit de houding is van een normaal zorgvuldige en omzichtige contractpartij van dezelfde categorie, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden.” Om de schadevergoeding te beperken moet de verhuurder bewijzen dat de veroorzaakte schade niet zou zijn verergerd of de omvang ervan zou zijn verminderd door het nemen van redelijke maatregelen door de huurder. Een bewijslast waar hij niet in slaagt. Bijgevolg wordt het vonnis van eerste aanleg bevestigd.
Vred. Antwerpen (II) 30 juni 2022 & Rb. Antwerpen (afd. Antwerpen) 26 juni 2023
Bron: De Raeymaecker, B., & Carette, N. (2024). Woningkwaliteit. Een rechtspraakanalyse. Leuven: Steunpunt Wonen, pp. 55 e.v. Te raadplegen via https://steunpuntwonen.be/wp-content/uploads/2024/11/WP04_Woningkwaliteit.pdf.
