Nietigheid niet-geregistreerd huurcontract na structurele problemen vier conformiteitsonderzoeken
Een vrederechter uit Antwerpen kreeg een niet-geregistreerd huurcontract voor zich daterend van mei 2019. In november 2020 ontstond er waterschade waarna een proces-verbaal van minnelijke schikking opgesteld werd. Daarna vonden er in totaal vier conformiteitsonderzoeken plaats, waarbij telkens meerdere gebreken werden vastgesteld. Als gevolg daarvan verklaarde de Vlaamse minister van Wonen de woning ongeschikt in maart 2022.
Later zei de verhuurder het huurcontract op, waarop de huurder zijn tegenopzeg gaf. Bij het laatste conformiteitsonderzoek (mei 2023) werden nog steeds 2 kleine gebreken geconstateerd. Pas in juni werd de woning opnieuw conform verklaard.
De huurder vordert de nietigheid. Het is aan hem om de nodige bewijzen aan te leveren. De vrederechter wijst op de toepasselijke regels uit het Woninghuurdecreet en de Vlaamse Codex Wonen. De huurder verwijst naar de bevindingen uit de conformiteitsonderzoeken van 2021 en 2022 en dus van minstens 2 jaar na de ingebruikname.
De vrederechter moet onderzoeken of de vastgestelde gebreken ook al bij aanvang aanwezig waren. Hij bekijkt daarvoor alle ernstige gebreken (categorie II en III) en leidt uit het technisch verslag af dat deze, op 1 uitzondering na, allemaal al van bij aanvang aanwezig waren. Het gaat immers om twee structurele gebreken (te grote openingen in balustrade en te lage borstwering in raam van woonkamer) en wat het derde gebrek betreft, de rookmelder, was er in de plaatsbeschrijving bij intrede geen sprake van de aanwezigheid van een rookmelder, waardoor het zeker is dat deze bij aanvang van de huur ontbrak. Het huurcontract wordt vernietigd.
Bijgevolg moeten de andere gebreken van categorie I niet meer onderzocht worden, nu dit niet meer kan leiden tot een ruimere sanctie.
Vred. Antwerpen (IV) 20 september 2023
Bron: De Raeymaecker, B., & Carette, N. (2024). Woningkwaliteit. Een rechtspraakanalyse. Leuven: Steunpunt Wonen, pp. 11 e.v. Te raadplegen via https://steunpuntwonen.be/wp-content/uploads/2024/11/WP04_Woningkwaliteit.pdf.
