Opschorting huursubsidie door gebrekkig conformiteitsonderzoek
In deze case sloten de partijen op 1 november 2019 een huurcontract voor 9 jaar. Er werd een intredende plaatsbeschrijving opgesteld door een expert, die door de expert zowel in persoonlijke naam als in opdracht van de verhuurder werd ondertekend. De handtekening van de huurder ontbreekt, hoewel zij bij aanvang wel aanwezig was geweest.
De huurder vroeg huursubsidie aan, die voorlopig werd toegekend onder voorbehoud van een conformiteitsonderzoek. Bij het eerste onderzoek in juli 2020 kregen het gebouw 15 en de woning 45 strafpunten, waardoor de subsidie werd geschorst. Na herstellingen door de verhuurder wees een hercontrole in februari 2021 nog 2 gebreken aan categorie I; de huurder kreeg mededeling dat de subsidie opnieuw zou worden uitgekeerd.
Daarnaast waren er conflicten over verbruikskosten, gemeenschappelijke kosten en beweerd mindergenot.
De vrederechter oordeelde dat de gebreken structureel waren en bij aanvang aanwezig. Het beroep van de verhuurder op onbekendheid werd verworpen; hij is verplicht een woning te leveren die voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen, wat hij had kunnen controleren via een conformiteitsattest. Zijn professionele achtergrond maakte hem geen leek. De contractuele tekortkoming en onrechtmatige daad stonden vast.
De vrederechter is van mening dat de gebreken opgelijst in het technisch verslag structurele gebreken zijn, die aanwezig waren bij de aanvang van het contract. De verhuurder werpt op dat hij pas op de hoogte werd gesteld van de gebreken nadat het technisch verslag hem overgemaakt werd. Hij was zich niet bewust van de gebreken en de ernst ervan, gelet op zijn gebrek aan technische kennis. Hij beweert dat hij dan ook niet bewust een woning verhuurd heeft die niet aan de minimale woningkwaliteitsnormen voldoet.
De vrederechter veegt deze redenering van de baan. De verhuurder is immers verplicht om bij aanvang van de huur een woning af te leveren zonder zichtbare dan wel niet-zichtbare woningkwaliteitsgebreken. De verhuurder kan hieraan tegemoetkomen door een conformiteitsattest voor te leggen voor de aanvang van de huur. Op deze manier had hij dan ook kunnen weten dat er zich in de woning verwarmingstoestellen bevonden die niet voldeden aan de woningkwaliteitsnormen.
Daarnaast blijkt uit de opzoeking in de KBO dat de verhuurder, gelet op zijn professionele activiteit, geen leek kon zijn. De vrederechter besluit dan ook dat de contractuele tekortkoming en zelfs de onrechtmatige daad van de verhuurder vaststaat.
Het vredegerecht oordeelt verder dat gelet op het permanent risico op CO-intoxicatie en het advies om de woning ongeschikt en onbewoonbaar te verklaren een mingenot van 30% voor de periode vanaf de voorlopige toekenning van de huursubsidie tot het moment van de hercontrole zeker niet onredelijk is.
Volgens de vrederechter staat het eveneens vast dat de huurder zijn huursubsidie verloren is door het feit dat de woning niet voldeed aan de minimumkwaliteitsnormen voor een zekere periode. De verhuurder dient de huurder hiervoor per maand te vergoeden (voor de periode september 2020-februari 2021).
Bron: De Raeymaecker, B., & Carette, N. (2024). Woningkwaliteit. Een rechtspraakanalyse. Leuven: Steunpunt Wonen, pp. 55 e.v. Te raadplegen via https://steunpuntwonen.be/wp-content/uploads/2024/11/WP04_Woningkwaliteit.pdf.
