Rapport Steunpunt Wonen bundelt recente rechtspraak rond woningkwaliteit
We vestigen graag je aandacht op een bijzonder relevant onderzoeksrapport van het Steunpunt Wonen ‘Woningkwaliteit: een rechtspraakanalyse’. Het rapport brengt de conclusies samen van tientallen recente vonnissen & arresten over de woningkwaliteitsnormering. Het schetst treffend de ernstige risico’s verbonden aan gebreken, zowel via toepassing van de nietigheidssanctie als op vlak van aansprakelijkheid. Deze week: rechtspraak waarin de rechter de nietigheidssanctie niet toepast.
Het Vlaams Woninghuurdecreet (van toepassing op huurcontracten afgesloten sinds 01/01/2019) is kristalhelder: als de woning bij de levering/afgifte aan de huurder niet voldoet aan een aantal minimale kwaliteitseisen op het vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit, moet de vrederechter het huurcontract nietig verklaren. De verhuurder heeft immers niet voldaan aan zijn/haar leveringsplicht.
De nietigheid heeft verregaande gevolgen: alle ontvangen huurgelden moeten terugbetaald worden en de huurder moet het goed onmiddellijk verlaten. De vrederechter kan desgevallend wel de terugbetalingsplicht temperen door een bezettingsvergoeding toe te kennen.
De hierna hernomen syntheses van rechtspraak illustreren dat de vrederechter de verplichte/automatische toepassing van de nietigheidssanctie bij niet-conformiteit aan een aantal minimale kwaliteitseisen op het vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit bij aanvang van de verhuring slechts in weinig situaties naast zich neer kan leggen.
Belangrijk om in het achterhoofd te houden: Een conformiteitsattest van minder dan drie maanden oud bij aanvang van de verhuring een wettelijk vermoeden van conformiteit vestigt en dus de toepassing van de nietigheidssanctie uitsluit.
De onderzoekers vonden slechts twee vonnissen waarin de vordering tot nietigverklaring werd afgewezen. In beide gevallen was er wel degelijk een conformiteitsonderzoek uitgevoerd, steeds enige tijd (1 à 2 jaar) na aanvang van het huurcontract. In het ene geval (Vred. Sint-Niklaas 22 september 2023) verwees de vrederechter naar de intredende plaatsbeschrijving en de voorgelegde attesten om de nietigheidsvordering af te wijzen. In het andere geval (Vred. Tongeren 1 april 2021) legde de huurder enkel het ongeschiktheidsbesluit voor, maar niet het technische verslag van het conformiteitsonderzoek. Daarenboven bleek uit een eerder conformiteitsonderzoek dat 2,5 maanden na intrek was uitgevoerd dat de woning niet ongeschikt was verklaard. De huurder had zijn meldingsplicht evenmin nageleefd.
We hernemen hieronder de rechtspraaksyntheses letterlijk uit het rapport met lichte redaction aanpassingen.
Bron: De Raeymaecker, B., & Carette, N. (2024). Woningkwaliteit. Een rechtspraakanalyse. Leuven: Steunpunt Wonen, pp. 19 e.v. Te raadplegen via https://steunpuntwonen.be/wp-content/uploads/2024/11/WP04_Woningkwaliteit.pdf.
